Markus Thormann, Vorstand, vdpConsulting AG

Jürgen Müller, Leitender Berater, vdpConsulting AG

Grundlage der Objektbesichtigung

Banken, Sparkassen und andere Kreditinstitute unterliegen dem KWG i. V. m. der CRR mit den dazugehörigen RTS und der SolvV. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge gelten die Anforderungen aus § 505c BGB sowie aus § 18a Abs. 7 KWG, die im Rahmen der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WKR) verankert wurden. Sie unterliegen damit den Vorschriften, die auf die Beleihungswertermittlung nach dem heutigen PfandBG verweisen, jedoch nicht auf die explizite Anwendung der BelWertV. Für die Realkreditprivilegierung ermitteln die Institute regelmäßig entweder den Beleihungswertvorschlag nach Art. 4 Abs. 1 Nr. 74 CRR oder den Marktwert gem. Art. 4 Abs. 1 Nr. 76 CRR. 

Grundlage hierfür ist neben dem Art. 229 CRR u. a. § 22 SolvV, der die unterschiedlichen Vorgaben für die Bemessung des Beleihungswerts von Immobilien wie folgt unterteilt:

• Beleihungswertvorschlag nach BelWertV (§ 22 SolvV Abs. 1)
• Beleihungswertvorschlag für Bausparkassen (§ 22 SolvV Abs. 2)
• Sofern diese von der BaFin für gleichwertig erachtet werden:
  1. Andere in Europa genutzte Verfahren (§ 22 SolvV Abs. 3)
  2. Ein anders ermittelter, nachhaltig erzielbarer Wert (§ 22 SolvV Abs. 4)

Als Übergangsvorschrift hat der § 22 SolvV solange Bestand, bis der seit 2014 von der EBA erwartete RTS zur Immobilienbewertung (Art. 124 Abs. 4 i. V. m. Art. 229 und Art. 4 Abs. 1 Nr. 74 und Art. 76 CRR) vorgelegt wird. In der BelWertV werden für die Ermittlung detaillierte Vorgaben gemacht und die BaFin hat in mehreren Rundschreiben zu Einzelfragen Stellung bezogen. So wurde bspw. im Jahr 1999 zur Besichtigung innerhalb der Kleindarlehensgrenze (KDG; TEUR 400 nach BelWertV; TEUR 306 im anders ermittelten Wert), von der BaFin ausgeführt, dass auch innerhalb der KDG eine Objektbesichtigung durchzuführen ist, da nur so der Bank die wesentlichen Informationen vorliegen. 

SEMINARTIPPS

Immobilien in der Eigenanlage, 30.09.–01.10.2020, Frankfurt/Offenbach.

Immobilienwerte: Überwachung • Überprüfung • Neubewertung, 21.10.2020, Frankfurt/Offenbach.

Analyse von "Immobiliensammlern", 05.11.2020, Frankfurt/M.

Kredit-Jahrestagung 2020, 18.–19.11.2020, Berlin.

Automatisierte Immobilienbewertung & Gutachtenerstellung, 23.11.2020, Düsseldorf.

Auch hat die BaFin seinerzeit enge Kriterien für den Verzicht auf eine Besichtigung (Außen- und oder Innenbesichtigung) innerhalb der KDG aufgestellt, die sich heute im § 24 Abs. 3 und 3a BelWertV wiederfinden. Generell auf eine Objektbesichtigung zu verzichten und innerhalb der KDG den 10%-Abschlag zu verwenden, ist nicht zulässig; es bedarf einer einzelfallbezogenen Beurteilung. 

Objektbesichtigung unter der Herausforderung der COVID-19-Krise

Unter COVID-19 sind Objektbesichtigungen starken Einschränkungen unterworfen. Die BaFin wird es deshalb bis auf weiteres nicht beanstanden, dass die obligatorische Außen- und insbesondere Innenbesichtigung nicht erfolgt, sofern bestimmte Abschläge auf das Ergebnis der Beleihungswertermittlung vorgenommen werden.

Es ist zu beachten, dass die BaFin explizit die Ausnahme nur bei Verwendung eines Beleihungswertes für „[…] Pfandbriefbanken – SIs und LSIs mit Realkreditprivilegierung […]“ und damit implizit nach § 16 Abs. 2 PfandBG i. V. m. § 3 BelWertV und Art. 4 Abs. 1 Nr. 74 CRR i. V. m. § 22 SolvV oder den anderes ermittelten Wert nach § 22 Abs. 4 vorsieht. Voraussetzung für den Besichtigungsverzicht ist, dass dem Wertermittler aussagekräftige Unterlagen zur Beurteilung des Objektes vorliegen. Der anders ermittelte, nachhaltig erzielbare Wert unterliegt den Kriterien des § 16 Abs. 2 PfandBG und ist damit de facto an den Kriterien der BelWertV mit der Ausschaltung von spekulativen Elementen und der langfristigen Orientierung ausgerichtet (s. Nachtrag auf der Corona-Website der BaFin vom 01.04.2020). Erstmals wird auch die Möglichkeit für eine Videobesichtigung in dieser Ausnahmesituation eröffnet. 

Abbildung: BaFin-Regelungen gem. FAQ per 11.05.2020

Es ist zu beachten, dass nach Wegfall der Corona-Beschränkungen die Besichtigungen unverzüglich nachzuholen sind. Ausgenommen von der Verpflichtung zur finalen Besichtigung sind Objekte innerhalb der Kleindarlehensgrenze, bei denen eine Videobesichtigung durchgeführt wurde. Sollte sich aufgrund der Besichtigung eine Reduzierung des Beleihungswerts ergeben, ist dieser ggf. noch weiter zu mindern; soweit das Ergebnis der Beleihungswertermittlung bestätigt wird, kann der vorsorgliche Sicherheitsabschlag wegen fehlender Besichtigung entfallen. 

Ein Beibehalten des Abschlags unter dauerhaftem Verzicht der Besichtigung ist nach derzeitigem Stand erkennbar nicht vorgesehen. Dies gilt auch für eine denkbare Erhöhung des Beleihungswertvorschlages nach neuerlichen Erkenntnissen im Rahmen der Besichtigung. Die Herausforderungen der Videobesichtigung liegen in der Dokumentation und insbesondere in der Herangehensweise für die Steuerung desjenigen, der die Besichtigung vornimmt. Es ist darauf zu achten, dass sowohl eine Innen- wie Außenbesichtigung stattfindet. Bei älteren Bestandsimmobilien sind insbesondere Themen wie Instandhaltung und Bauschäden einbeziehen.

PRAXISTIPPS

•  Interne Regelungen je nach Portfolio für die Objektbesichtigung und Videobesichtigung unter Corona festlegen.
• Mit dem externen Dienstleister für Objektbesichtigungen innerhalb der KDG Regelungen und Dokumentation für Videobesichtigung festlegen.
• Bei Pfandbriefinstituten mit dem Treuhänder abstimmen, wie der Indeckungnahme-Prozess im Hinblick auf die Heraufsetzung des Beleihungswertes (Abschlag vom Beleihungswertvorschlag entfällt) optimal gestaltet werden kann.