Der Realkredit – Ein Produkt zur Eigenkapitalschonung

Jürgen Müller, Leitender Berater bei der vdpConsulting AG

I. Einleitung: Der Realkredit ein Produkt mit Vergangenheit und Zukunft

Der Realkredit geht bereits auf Friedrich den Großen zurück, der 1769 eine entsprechende Kabinettsorder erließ. Seit dieser Zeit entwickelte sich der Realkredit permanent zu einem sehr sicheren Finanzierungsinstrument weiter. Es sind gesetzliche bzw. aufsichtliche Regelungen, wie z. B. Kreditwesengesetz, Solvabilitätsverordnung, Verordnung (EU) 2019/876^[1] i. V. m. Verordnung (EU) 575/2013 (Capital Requirement Regulation) und Rundschreiben der Bundesanstalt für Finanzaufsicht, wie z. B. die MaRisk, zu beachten. Die Regelungen aus der CRR für Kredite, die durch Immobilien besichert sind, finden auf den Realkredit als übergeordnete Verordnung Anwendung. In vorliegender Ausarbeitung werden die Anforderungen im Kreditrisikostandardansatz (KSA) beleuchtet. Das Kreditwesengesetz definiert^[2] den Realkredit mit Verweis auf das Pfandbriefrecht als grundpfandrechtlich besicherten Kredit bis zu einem Betrag von 60 % des Beleihungswerts (Beleihungsgrenze)^[3], bei dem die Bewertung der Immobilie nach den vorsichtigen Prinzipien im Kontext des Beleihungswerts erfolgt^[4]. Für Zwecke der CRR kann eine Beleihungsgrenze von 80 % bei wohnwirtschaftlichen sowie 60 % für gewerbliche Immobilien genutzt werden^[5].

SeminarTipps

Kreditrisikosteuerung Aktuell, 23.09.2019, Frankfurt/M.

Schlanke § 18 KWG-Prozesse, 24.09.2019, Frankfurt/M.

Prozessprüfung Kreditsicherheiten, 06.11.2019, Köln.

BauFi spezial: Beleihungswertermittlung Aktuell, 07.11.2019, Köln.

Automatisierte EWB-Sicherheiten-Prüfung, 11.11.2019, Berlin.

Immobilienwerte: Überwachung – Überprüfung – Neubewertung, 12.11.2019, Berlin.

Automatisierte Immobilienbewertung & Gutachtenerstellung, 19.11.2019, Frankfurt/M.

Sicherheitenmanagement nach CRR, 20.11.2019, Frankfurt/M.

Kreditsicherheiten-Tagung, 02.–03.12.2019, Frankfurt/M.

Die Ergebnisse aus der Niedrigzinsumfrage 2017 (Betrachtungszeitraum 2017–2021) ergaben, dass ca. ein Drittel der Institute von einer sinkenden Kernkapitalquote im Betrachtungszeitraum ausgeht; ein Hauptgrund liegt u. a. im Wachstum des zinstragenden Geschäftes mit einem Anstieg der Risked Weighted Assets (RWA). Folgende Möglichkeiten stehen den Instituten zur Gegensteuerung für die RWA-Planung grundsätzlich zur Verfügung:

• Abbau des Geschäftsvolumens ( keine adäquate Lösung, da Ertragseinbußen und Belastung der Kundenbeziehung)
• Modellwechsel vom KSA auf den IRBA ( hohe aufsichtliche Anforderungen)
• RWA-Optimierung über den Einsatz von Kreditrisikominderungstechniken (KRM)^[6].

II. Überblick: Aufsichtliche Anforderungen im Bereich der Immobilienfinanzierung

Der Realkredit mit derzeitigen Risikogewichten gem. CRR von 35^[7] bzw. 50^[8] % im KSA ist ein optimales Instrument zur Reduzierung der RWA. Daneben bietet der Realkredit weitere Vorteile wie:

• Reduzierte Offenlegungsanforderungen nach § 18 KWG
• Anrechnungserleichterung bei Großkrediten^[9] gem. CRR und KWG
• Refinanzierungsvorteile für Banken mit Pfandbrieflizenzen
• In bestimmten Bankengruppen GuV-wirksame Senkung des Garantiefondbeitrages
• Reduzierter Personenkreis bei Organkrediten nach § 15 KWG

BuchTipp

Günther/Himmelmann/Röth (Hrsg.), Großkredite nach CRR.

Neben den genannten aufsichtlichen Anforderungen hat die BaFin mit den MaRisk^[10] den Instituten mit Sitz in Deutschland einen übergeordneten Aufsichtsrahmen vorgegeben. Das nachfolgende Schaubild zeigt schematisch das Beziehungsgeflecht zwischen den Anforderungen gem. MaRisk, CRR bzw. SolvV. Hierbei ist zu beachten, dass selbst für Institute, die keine Realkreditprivilegierung in Anspruch nehmen, die bewerteten Sicherheiten über die Anforderungen an die Risikotragfähigkeit^[11] der aufsichtlichen Betrachtung unterliegen.

Schaubild (Schemadarstellung) zur Abbildung der Beziehungsgeflechte: 

Auch wenn die MaRisk in einigen wenigen Punkten noch Gestaltungsspielraum ggü. den Anforderungen nach CRR bzw. SolvV lassen, korrespondieren die Regelungen doch in vielen Punkten sehr stark. Dies ist in die strategische Entscheidungsabwägung zwischen reiner Prozessoptimierung und der zusätzlichen Eigenkapitaloptimierung einzubeziehen. Daneben hat die EBA im Juni 2019 ein Konsultationspapier zu Kreditvergabestandards veröffentlicht. In diesem Papier finden sich vielfältige Anforderungen an die Finanzierung und Standards für die Durchführung von konservativen und nachhaltigen Immobilienbewertungen wieder, wie sie bereits aus der nationalen Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie^[12] aus 2016 sowie dem NPL-Leitfaden inkl. Ergänzung der EZB aus März 2017/2018 bekannt sind.

Beispiel für die vereinfachte und schematische Berechnung der Eigenkapitalbelastung im KSA:

• Eine unbesicherte Gewerbeimmobilienfinanzierung in Höhe von 100 Mio. € bindet acht Prozent Eigenkapital, sofern die Anforderungen nach Art. 126 nicht erfüllt sind.
• Dieselbe Finanzierung mit Nutzung der Anrechnungserleichterung gem. Art 126 CRR als grundpfandrechtlich besicherter Kredit bindet lediglich vier Mio. € Eigenkapital, da nur ein Risikogewicht von 50 % für die 100 Mio. € angesetzt wird.
• Vereinfacht bedeutet dies, dass bei gleichbleibendem Eigenkapital mit dem doppelten Finanzierungsvolumen in dieser Forderungsklasse gearbeitet werden kann und bei einer Nettomarge von beispielsweise 20 Basispunkten (auf zehn Jahre kalkuliert), ein Mehrertrag von zwei Mio. € generiert werden kann!
• Der Effekt bei einer Anrechnungsmöglichkeit in der Risikopositionsklasse wohnwirtschaftliche Immobilien mit einem Risikogewicht von 35 % ist entsprechend deutlich höher!

III. Voraussetzungen: Anforderungen an die Realkreditprivilegierung

1. Grundvoraussetzungen an die Privilegierung

Die Grundvoraussetzungen für die Inanspruchnahme von Kreditrisikominderungstechniken, wie z. B. rechtlich geprüfte Verträge etc., sind in der CRR konkret geregelt^[13]. Zu Immobilien gibt es zusätzlich Spezialregelungen. So ist beispielsweise sicherzustellen, dass das Grundpfandrecht rechtlich durchsetzbar bestellt ist und die Verwertung in einem angemessenen Zeitraum durchgeführt werden kann. Das Institut hat festzulegen, welche Arten von wohnwirtschaftlichen oder gewerblichen Immobilien beliehen werden und deren angemessene Versicherung gegen Schäden sicherzustellen. Darüber hinaus werden die Anforderungen an die Immobilienüberwachung definiert^[14]. Zusätzlich haben die zuständigen Behörden festzustellen, dass die durch die Institute gemeldeten Verluste dem im jeweiligen Land festgelegten Risikogewicht adäquat entsprechen^[15].

2. Anforderungen an die Bewertung (Wertermittlung)

Gemäß Art. 229 Abs. 1 der CRR ist von einem unabhängigen Sachverständigen (intern oder extern mit speziellen Fachkenntnissen) der Immobilienwert auf transparente Weise zu ermitteln. Hierbei kann der Marktwert oder der Beleihungswert (nationale Regelungen) zugrunde gelegt werden. Deutschland verfügt für die Ermittlung des Beleihungswertes über etablierte und aufsichtlich konforme Bewertungsverfahren^[16], während es für die Ermittlung des Marktwertes und die dafür notwendigen Prozesse unverändert offene Fragen gibt (z. B. ist im Rahmen der Marktwertermittlung keine Kleindarlehensgrenze analog BelWertV bekannt). Ergänzende Regelungen zur Beleihungswertermittlung sind z. B. im KWG, BGB und der BelWertV enthalten^[17]. Korrespondierend dazu regeln die MaRisk den Einsatz geeigneter Wertermittlungsverfahren^[18] und ein entsprechendes Sicherheitenmanagement^[19]. In der Bewertung sind alle wertrelevanten Parameter nachvollziehbar herzuleiten und zu begründen^[20]. Die ermittelten Vorschlagswerte werden unter Berücksichtigung von Funktionstrennungsaspekten festgesetzt.

3. Anforderungen an die Überwachung

Immobilienwerte sind regelmäßig und anlassbezogen zu überwachen^[21]. Die Überwachung erfolgt

• mindestens einmal jährlich bei Gewerbeimmobilien und alle drei Jahre bei Wohnimmobilien; in diesem Zusammenhang ist der Einsatz statistischer Verfahren wie Marktschwankungskonzepte in der CRR zulässig
• bei starken Marktschwankungen häufiger
• Sofern sich Hinweise ergeben, dass die Immobilie im Verhältnis zu den allgemeinen Marktpreisen erheblich an Wert verloren haben könnte (im Zuge des o. g. Einsatzes der statistischen Verfahren), hat eine Überprüfung der Bewertung der konkreten Immobilie durch einen unabhängigen Sachverständigen zu erfolgen.
• Bei Krediten, die über drei Mio. € oder fünf Prozent der Eigenmittel des Institutes hinausgehen, ist die Bewertung mindestens alle drei Jahre durch Sachverständige zu überprüfen.

Zeigen sich aus der Überwachung der Marktschwankungen relevante Veränderungen bzw. liegt ein konkreter Überprüfungsimpuls vor, sind zunächst die Grundannahmen der Wertermittlung zu überprüfen. Sind diese nicht mehr gültig, ist das Objekt neu zu bewerten^[22]. Mit der MaRisk-Novelle 2017 wurde klargestellt, dass ein Monitoring über Marktschwankungskonzepte in Deutschland im Kontext der MaRisk allein nicht ausreichend ist. Jedes Institut ist aufgefordert, portfoliospezifisch geeignete, weitere Analysen durchzuführen^[23]. Aufbauend darauf sind hier vom Institut definierte turnusmäßige und anlassbezogene Überprüfungen notwendig, die ggf. auch eine Objektbesichtigung^[24] beinhalten.

InhouseTipps

Bauträgerfinanzierungen.

Dauerbrenner Kreditnehmereinheiten/Gruppe verbundener Kunden.

Grundschuld kompakt.

(Quick-Check) Kreditsicherheiten.

Schlanke § 18 KWG-Prozesse.

IV. Perspektiven: Neue Anforderungen aus Basel (Finalisierung von Basel III)

Für Immobilien werden neue Risikopositionsklassen kommen. Die Risikogewichte werden teilweise deutlich differenzierter auf Basis der Kennzahl Loan-to-Value (LTV) festgelegt. Neben dem bekannten Realkreditsplitting (Loan-Splitting) wird ein Whole-Loan-Approach^[25] mit entsprechenden LTV-Buckets^[26] eingeführt. Für klassische eigengenutzte Wohnimmobilien soll es weiterhin den Loan-Splitting-Approach (Realkreditsplitting) geben. Neben den heutigen Rahmenparametern, wie Marktwert als Obergrenze, Drittverwendungsfähigkeit, unabhängige Wertermittlung, wird Wert auf einen nachhaltig über die Laufzeit des Darlehens erzielbaren Wert gelegt. Im Laufe des Jahres 2019 wird ein erster Konsultationsentwurf der EU-Kommission in diesem Kontext erwartet. Das Inkrafttreten der Regelungen ist für das Jahr 2022 geplant.

V. Fazit: Der Realkredit hat Zukunft

Die Regelungen bzw. aufsichtlichen Erwartungen an die Bewertung von Immobilien inkl. Überwachung bzw. Überprüfung der Werte und damit wesentliche Eckpfeiler des Realkredites gleichen sich immer stärker an. Grundannahme ist dabei ein nachhaltiger, auf die gesamte Laufzeit des Darlehens sicher erzielbarer Wert. Die neuen Forderungsklassen aus der Finalisierung des Basel III-Paktes werden für Immobilienfinanzierungen je nach Geschäftsmodell hohe Auswirkungen auf die RWA entfalten. Daher sind eine frühzeitige, strategische Geschäftsplanung sowie die ganzheitliche, alle aufsichtlichen Regelungen harmonisch abwägende Gestaltung der relevanten Prozesse entscheidende Erfolgsfaktoren.

PRAXISTIPPS

• RWA-Struktur analysieren und Realkreditprivilegierung für wohnwirtschaftliche und gewerbliche Immobilien optimieren (z. B. Schaffung der notwendigen Voraussetzungen, Datenverschlüsselung, Zuweisung der Objekte zur korrekten Immobilienkategorie).
• Korrespondierende Regelungen aus u. a. CRR, MaRisk und BelWertV für die Gestaltung effizienter Prozesse für die Beleihungswertermittlung und Immobilienüberwachung nutzen.
• Unabhängigkeit der Gutachter bzw. Wertermittler gewährleisten und sicherstellen, dass diese u. a. nicht mit der Kreditbearbeitung bzw. -entscheidung betraut sind.
• Frühzeitig mit der Detailanalyse der erwarteten Änderungen aus der Finalisierung des Basel III-Paktes beginnen, Geschäftsmodell, Prozesse und Portfolio evaluieren und notwendige Maßnahmen ableiten und umsetzen.

1. EU Verordnung 575/2013 wurde durch die „CRR II“ vom 20.05.2019 in diversen Artikeln neu gefasst und ergänzt. ↑
2. § 21 Abs. 2 Nr. 1 KWG. ↑
3. § 14 PfandBG. ↑
4. § 16 Abs. 1 und 2 PfandBG. ↑
5. Art. 125 Abs. 2 (b) der Verordnung (EU) 575/2013. ↑
6. Art. 193 ff der Verordnung (EU) 575/2013. ↑
7. Wohnimmobilien, Art. 125 Abs. 1 (a) der Verordnung (EU) 575/2013. ↑
8. Gewerbliche Immobilien, Art. 126 Abs. 1 (a) der Verordnung (EU) 575/2013. ↑
9. Art. 392 ff CRR i. V. m. § 13 KWG. ↑
10. Rundschreiben 09/2017 (BA) vom 27.10.2017 „Mindestanforderungen an das Risikomanagement“. ↑
11. RTF-Leitfaden vom 24.05.2018 (normative Perspektive zentraler Bestandteil der Risikotragfähigkeitsbetrachtung). ↑
12. § 18a Abs. 7 KWG und § 505c BGB. ↑
13. Artikel 194 ff der Verordnung (EU) 575/2013 ↑
14. Artikel 208 der Verordnung (EU) 575/2013 ↑
15. Neu Artikel 124 (2) i.V. mit 430 a der Verordnung (EU) 2019/876 ↑
16. vgl. Definitionen über § 22 SolvV ↑
17. § 18a Abs. 7 KWG, § 505c BGB, § 6 BelWertV ↑
18. BTO 1.2. Tz. 2 MaRisk ↑
19. BTO 1.2.1 Tz. 3 MaRisk ↑
20. BTO 1.2.1 Tz. 3 MaRisk ↑
21. Artikel 208 Abs. 3 (a) und (b) der Verordnung (EU) 575/2013 ↑
22. Vgl. dazu auch Rundschreiben BaFin BA 27- FR 2402 - 2008/0001 vom 05.06.2008. ↑
23. BTO 1.2.2. Tz. 3 und 4 MaRisk, s. auch Hannemann, Steinbrecher, Weigl: Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk), 5. Auflage, S. 1.096 Tz. 19. ↑
24. BTO 1.2.1. Tz. 3 (unter Risikogesichtspunkten ist eine Grenze für Objektbesichtigungen festzulegen). ↑
25. Whole-Loan-Approach: der komplett auf der Immobilie besicherte Betrag inkl. Vorlast wird in Bezug zum Beleihungsauslauf (LTV) betrachtet. ↑

26. LTV-Buckets: je nach Gesamtauslauf in einer entsprechenden Immobilienkategorie wird eine Klasse mit einem Risikogewicht gebildet (z. B. bei Auslauf zwischen 60–80 % Zuweisung eines Risikogewichtes von 30 %). ↑