Aktuelle Entwicklungen bei Wohnimmobilienfinanzierungen & deren Folgen

Übersicht 1: Marktsituation im Wohnungsmarkt

Dabei besteht in Deutschland ein günstiger Ausgangspunkt: Denn nach den für 2022 veröffentlichten Zahlen liegt die Eigentumsquote im Vergleich zum europäischen Ausland bei niedrigen 46,5 % bzw. die Mieterquote bei hohen 53,5 %[20]. Die Steigerung der Kaufnachfrage im vierten Quartal 2024 nach Wohnungen wurde mit 16 %, diejenige nach Einfamilienhäusern mit 8 % angegeben, im Jahresvergleich plus 31 % bzw. 24 %.[21]. Die stärkere Nachfrage resultierte u. a. aus Lohnzuwächsen, aber auch aus der Preissituation, die noch unter den Spitzenwerten der Boom-Phase liegt.

II. Finanzierungen im Wohnungsmarkt

Immobilienkosten, das nachhaltige Einkommen und die Finanzierungskosten bilden die Stellschrauben für die Finanzierung. Sowohl bei Neubauvorhaben als auch beim Erwerb eines Bestandsobjektes sind die Gesamtinvestitionskosten schwer zu „greifen“: Stets ist beim Neubau auf Regelungsmechanismen zu achten, die es dem Bauunternehmer/Bauträger erlauben, ab Vertragsschluss eintretende weitere Kostensteigerungen an den Auftraggeber/Erwerber weiterzugeben. Bei Bestandsobjekten ist der vom Gebäudezustand abhängige Kaufpreis relevant, zuzüglich voraussichtlich anfallender Renovierungs- und Sanierungskosten mit ihren marktbedingten Imponderabilien.

1. Kreditvolumina und Finanzierungskosten

Nach dem Einbruch der Neukreditvergabe Mitte bis Ende 2022 um 50 % wurden im ersten Halbjahr 2023 nur halb so viele Wohnimmobilienkredite an private Haushalte vergeben wie noch im Vergleichszeitraum des Vorjahres[22]. Von Januar bis November 2024 waren es 22 % mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum mit leichten Wachstumsraten von rund 1 %[23]. In Baden-Württemberg lag das Kreditvolumen 2024 mit 8,5 Mrd. € rund 30 % über dem Vorjahr; davon entfielen gut 85 % auf die Finanzierung von Bestandsimmobilien. Die gelockerte Geldpolitik der EZB[24] mit ihren indirekten Auswirkungen über die Zinsstruktur-Kurve auf die Renditen des Kapitalmarktes und damit auf die langfristigen Zinsen förderte die Nachfrage.

Das Wachstumspotenzial im Kreditgeschäft wird weiterhin stark begrenzt bleiben: Neben der Verteuerung im Neubau bremsen insbesondere die anhaltenden Verunsicherungen potenzieller Erwerbsinteressenten infolge der Wirtschaftskrise mit ihren Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt die Kreditnachfrage. Projektfinanzierungen und Bauträger-Zwischenkredite werden kaum abgeschlossen.

Auch die Finanzierungskosten steigen: Nicht zuletzt aufgrund des „billigen Geldes“ in der Boom-Phase liegt laut BaFin der Kreditbestand sowohl bei privaten Haushalten als auch im Unternehmenssektor weiterhin deutlich über dem langjährigen Durchschnittsniveau[25]. Sie hat angesichts der Immobilien-Marktentwicklung aufgrund einer Allgemeinverfügung seit Februar 2022 den antizyklischen Kapitalpuffer von 0,75 % für die Kreditinstitute für inländische Risiken vorgegeben sowie zusätzlich ab April 2022 einen Systemrisikopuffer von 2 % für Risikopositionen als höhere Eigenkapitalunterlegung eingeführt[26], wenn private oder gewerbliche Kredite mit Wohnimmobilien besichert sind. Diese Anforderungen an das regulatorische Eigenkapital waren bis zum 01.02.2023 zu erfüllen. Die Zusatzkosten müssen bankbetriebswirtschaftlich über die Marge verdient werden.

Aber auch die Refinanzierungskosten steigen: Eine weitere Erhöhung der Zinssätze hat bereits mit der Entwicklung an den Anleihemärkten eingesetzt, die längerfristig anhalten wird. Die 10-jährige Bundesanleihe bildet die Benchmark für die Langfristzinsen. Nach der Ankündigung der gigantischen Neuverschuldung des Bundes stieg diese Rendite von 2,5 % auf bis zu 2,93 % am 06.03.2025 – ein Plus von mehr als 17 %. Da der Staat in den kommenden Jahren neue langfristige Anleihen in immensem Umfang ausgibt, wird er – als Anreiz – höhere Zinsen bieten müssen; denn nur „verlockende“ Konditionen werden bei hohem Angebot eine hinreichende investorenseitige Nachfrage auslösen können. Ob diese Staatsanleihen aufgrund der deutlich wachsenden Staatsverschuldung zudem ihr Triple-A-Rating werden halten können, erscheint fraglich, zumal auch das künftige Wirtschaftswachstum in der erforderlichen Höhe kaum prognostizierbar ist; Risikozuschläge verteuern dann gegebenenfalls die Benchmark-Renditen der Staatspapiere zusätzlich. Schon jetzt sind die Renditen der Hypotheken- und öffentlichen Pfandbriefe als langfristige Refinanzierungsinstrumente angestiegen[27].

2. Risikoorientierte Kreditstrukturen

Kann sich der Kreditnehmer die ausgesuchte Zielimmobilie leisten? Das hängt vom Cashflow und vom einzubringenden Eigenkapital ab. Bei der Ermittlung der Schuldendienstfähigkeit aus den nachhaltig zur Verfügung stehenden Haushaltsmitteln reagiert die Kreditwirtschaft mit inflationsbedingt angepassten Lebenshaltungskosten-Pauschalen und wieder erhöhten Kreditvergabe-Standards, zumal die Wertberichtigungsquote 2023 angestiegen war und angesichts schwacher Konjunktur sowie steigender Kosten (auch und gerade bei Anschlussfinanzierungen) weiter ansteigen könnte[28].

a) Cashflow-Betrachtung

Die Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit[29] erfolgt über die Cashflow-Analyse. Es kommt primär auf die individuelle Fähigkeit der kreditnehmenden natürlichen Person(en) an, den Zahlungsverpflichtungen aus Zins- und Tilgungsabreden zukünftig laufend nachkommen zu können. Werte von Sicherheiten einschließlich ihrer Wertsteigerungen dürfen grundsätzlich weder alleine noch hauptsächlich Grundlage der Kreditierung sein[30]. Die künftige Einschätzung der nachhaltigen, also wiederkehrenden, Liquiditätszuflüsse als Grundlage für die erforderliche über die Finanzierungslaufzeit wahrscheinlich gegebene Kapitaldienstfähigkeit[31] erfolgt nach dem folgenden Schema:

Übersicht 2: Schema für die Berechnung der Kapitaldienstgrenze und Kriterien für Sensitivierungen

Übersicht 3: Finanzierungskosten

Für die Plausibilisierung der Lebenshaltungskosten werden Pauschalen angesetzt, derzeit unter Berücksichtigung der inflationären Preisentwicklung, z. B. monatlich

• je Haushalt € 700–€ 800
• je erwachsene Person € 400
• je Kind € 200–€ 250

mithin für einen Haushalt mit zwei Kindern und zwei Erwachsenen ca. € 2.000.

Für die beabsichtigte Finanzierung werden Kennzahlen[40] gebildet und Grenzwerte ermittelt, wie z. B.

• maximale Beleihung der Immobilie (loan to value[41]),
• loan to value-Kennzahl unter Einschluss nachrangiger Finanzmittel,
• eine Kennzahl des Immobilienpreises zum Nettojahreseinkommen,
• eine Kennzahl zum Verhältnis der Verschuldung für die Wohnimmobilie (einschließlich nachrangiger Finanzierungsinstrumente) zum Netto-Einkommen (debtto income-ratio oder loan to income-ratio),
• eine Kennzahl zum Verhältnis der Gesamtverschuldung des Kreditnehmers zum Netto-Einkommen (total debt to income-ratio),

und kapitaldienstbezogen

• die Tragfähigkeit des Nettoeinkommens für den regelmäßigen Zins- und Kapitaldienst bzw. Schuldendienstfähigkeit im Verhältnis zum nachhaltigen Nettoeinkommen (debt service to income, dsti) bei Kreditvergabe;
• alternativ und vorzugswürdig ist das Verhältnis des monatlichen Zins- und Kapitaldienstes zum monatlich nachhaltig verfügbaren Überschussbetrag (bezogen auf die konkrete Finanzierung und auf den insgesamt zu leistenden Zins- und Kapitaldienst), nach Ermittlung des Haushaltsüberschusses aus dem monatlich frei verfügbaren (und nach internen Bankrichtlinien berücksichtigungsfähigen[42]) Einkommen wie in Übersicht 2 erläutert,
• ein Prozentsatz für den Anteil des Haushaltsnettoeinkommens, der auf Zins und Tilgung für die Immobilienfinanzierung entfällt, und dieser im Vergleich zu einem maximal tragbaren Prozentsatz[43].

Künftige Veränderungen des Cashflows werden eingearbeitet und getestet, so dass der Kreditentscheidung eine dynamische Analyse des nachhaltigen Einkommens zugrunde liegt, so z. B. mögliche höhere Annuitäten, veränderte Familienkonstellationen (Wegfall eines Gehaltes, Teilzeit-Beschäftigung eines Ehepartners; Familienzuwachs, Renteneintritt etc.), aber auch Sensitivierungen mit höheren Zinssätzen nach Auslauf der Zinsbindung bei fortbestehender Kapitalbindung. Als Grenzwert kann eine maximale Darlehenslaufzeit festgelegt und damit die Darlehenshöhe und die Tilgungsquote adjustiert werden. Steuerungsimpulse liefern auch die bankinternen Daten zur Rating-Einstufung, zur Ausfallwahrscheinlichkeit innerhalb des Ratings (PD und LGD), je nach Rating-Einstufung.

Ist es nach dem Ergebnis der Prüfung nicht wahrscheinlich, dass der Kreditnehmer seinen laufenden Verpflichtungen aus der Finanzierung wird nachkommen können, besteht ein Abschlussverbot[44].

b) Weitere Strukturelemente des Finanzierungskonzeptes für die Wohnungsfinanzierung

Objektbezogene Kennzahlen determinieren die erforderliche Eigenkapitalquote und begrenzen das Risiko des Finanziers. 100%- oder gar 110%-Finanzierungen (also auch der Erwerbsnebenkosten) sind nicht (mehr) marktgängig.

Übersicht 4: Elemente des Finanzierungskonzeptes

Dreh- und Angelpunkt ist die Bewertung der Immobilie – mit folgenden Ansätzen für eine erste Einschätzung:

• Unbedingt empfehlenswert für Erwerber und Bank ist die Ermittlung einer rechnerischen Mietrendite aus einer möglicherweise für das Kaufobjekt erzielbaren Kaltmiete/ortsüblichen Vergleichsmiete im Verhältnis zum Kaufpreis/Kaufpreis mit Erwerbsnebenkosten und der Vergleich der Kennzahl mit anderen Renditen. Weiterhin folgende Kennzahlen:
• Preis oder Gesamtinvestitionskosten im Verhältnis zur Marktmiete (Faktor),
• Preis oder Gesamtinvestitionskosten im Verhältnis zum Jahreseinkommen (unterstellt, das gesamte Einkommen könnte gespart werden), mit Ergebnissen, die je nach Standort und Wohnungsart bei ca. 10 bis 14 Jahren (Neubau) und 8 bis 11 Jahren (Bestand) liegen[48].
• Vom angegebenen Kaufpreis erreicht ein Verkehrswert überschlägig einzelfallbezogen zwischen 90 und 70 %.

Der seit März eingeleitete Renditenanstieg an den Kapitalmärkten würde alternative Anlage-möglichkeiten bieten und sollte sich auch wieder auf die Immobilienmärkte auswirken, mit der Folge tendenziell sinkender Faktoren der Marktmiete zu den Gesamtinvestitionskosten. Preissteigerungen wären dann nur bei Mietsteigerungen möglich, welche den Renditenanstieg überkompensieren.

Der Kunde legt zuweilen ein Konzept für werterhöhende Maßnahmen vor, wie z. B.

• die energetische Sanierung einer Bestandsimmobilie,
• der mit einer Baugenehmigung unterlegte Ausbau eines Dach- oder Untergeschosses,
• die Beseitigung eines Instandhaltungsstatus bzw. werterhöhende Maßnahmen im Zuge der Renovierung.

Hierzu muss allerdings der Aufwand im Gesamtinvestitions- bzw. im Finanzierungsvolumen eingerechnet sein. Hier zeigt sich, dass eine gründliche kaufmännische und technische Prüfung und Beratung des Erwerbers im Vorfeld des Erwerbs erforderlich sind.

Für die bankseitige Bewertung einer zu finanzierenden oder einer bereits finanzierten Immobilie (im Rahmen der Kreditüberwachung) gilt: Um die Deckung der wichtigsten Refinanzierungsquelle – den Pfandbrief – sicherzustellen, dürfen nur 60 % des nachhaltigen Beleihungswertes angesetzt werden (§ 16 PfandbriefG i. V. m. § 3 BelWertV). § 3 Abs. 1 BelWertV hebt hervor, dass der Beleihungswert „unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann“. Für die Ermittlung der Ausläufe über 60 % greift jede Bank hingegen auf ihre eigene Grundlage für die Wertermittlung zurück, ermittelt nachhaltige Verkehrswerte und nimmt hiervon Sicherheitsabschläge vor. Konservativ agierende Kreditinstitute nehmen tendenziell höhere Abschläge vor, um auf dieser Grundlage mittels objektbezogener Kennzahlen ihr Kreditrisiko zu begrenzen, wie z. B. durch

• ein ausreichendes anfängliches Eigenkapital im Verhältnis zu den geprüften angemessenen Gesamtinvestitionskosten,
• eine Darlehenshöhe, gemessen an den geprüften angemessenen Gesamtinvestitionskosten (loan to cost) und 
• einen Darlehensauslauf, gemessen am Verkehrs- bzw. Beleihungswert (loan to value bzw. loan to collateral value).

Klimabezogene Standortnachteile und umweltrelevante Feststellungen beeinflussen die Bewertungen zusätzlich.

Unbelastete Vermögensbestandteile können als Sicherheit zusätzlich in die Finanzierung einbezogen werden; daraus resultierende Ratingverbesserungen reduzieren die Standardrisikokosten sowie die Kosten für das regulatorische Eigenkapital und somit den Zinssatz.

c) Exit-Betrachtung der Bank

Bei der Kreditentscheidung muss die Situation am Ende der Kapitalbindung vorbedacht werden. Die voraussichtlich bestehende Restschuld und die dann erforderliche Zins- und Kapitaldienstfähigkeit (exit debt yield) werden ermittelt, wobei Zinssatz-Änderungen, aber auch solche beim nachhaltigen Netto-Einkommen (exit debt to income) simuliert werden. Daraus lassen sich strukturelle Änderungen der anfänglichen Finanzierung ableiten, indem

• die Tilgungssätze angepasst
• die Kreditlaufzeit verändert,
• Restschuldversicherungen verlangt

werden. Ergänzend ist das Lebensalter des Kreditnehmers und seine Situation bei Darlehensfälligkeit einzubeziehen.

d) Strukturelemente einer Anschlussfinanzierung

Endet die Kapitalbindung, stellt sich – da eine vollständige Darlehensrückführung in der ersten Laufzeit selten erreicht werden kann – regelmäßig das Thema der Anschlussfinanzierung. Sie baut auf der Restschuld, der hierfür tragbaren Zins und Tilgung, der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der Kunden-Bonität und auf dem zu ermittelnden fortgeschriebenen Objekt- und Beleihungswert auf. Die Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens bildet ein weiteres Kriterium. Sollte die Immobilie im Anschlussfinanzierungszeitraum vermietet werden, wird auf das operative Nettoeinkommen aus der Immobilie abgestellt, das ohne oder mit zusätzlichen Verpflichtungen des Kreditnehmers für den auf die Restschuld entfallenden Kapitaldienst tragfähig sein muss.

Nicht nur Kapital-, auch Zinsbindungen aus der Niedrigzinsphase laufen in überschaubarem Zeitraum aus. Bei Anschlussfinanzierungen oder Prolongationen auf dem aktuellen Zinsniveau sind Probleme nicht ausgeschlossen, besonders, wenn der Zins- und Kapitaldienst auf der einst niedrigen Basis den maximal möglichen Betrag für die Kreditrate bereits ausgeschöpft hat und Zinsvorteile während des Niedrigumfelds nicht genutzt wurden, um eine höhere und schnellere Tilgung zu erreichen. Zinssatz-Erhöhungen resultieren dann aus angestiegenen Refinanzierungssätzen und aus erhöhten Margenanforderungen. Ansatzpunkte hierfür sind

• verschlechterte Ratingklassen mit der Folge höherer Standardrisikokosten und erhöhten Kosten für das regulatorische Eigenkapital, mit dem die Kreditforderung zu unterlegen ist,
• im Extremfall die Ansätze für einen Non-performing-loan, z. B. wegen Liquiditätsunterdeckungen beim Kunden und deswegen notwendiger bankseitiger Stundungs- und Stützungsmaßnahmen (sog. Forbearance),
• der bereits erwähnte, von der BaFin verfügte antizyklische Risikopuffer von 0,75 % und der sektorale Systemrisikopuffer von 2 % für ptivate und gewerbliche Kredite, welche mit Wohnimmobilien besichert sind[49],
• ggf. erhöhte Vorgaben der Bank für nicht ausreichend energetisch sanierte/sanierungsfähige Gebäude oder aufgrund von
• Bewertungsanpassungen "nach unten", welche sich aufgrund geleisteter niedriger Tilgungen risikoerhöhend auswirken.

Hierbei ergeben sich folgende Themen und Regelungsgegenstände:

Übersicht 5: Themen und Regelungsgegenstände bei einer Prolongation

PRAXISTIPPS

• Kernelemente sind: (i) Erforderliches Eigenkapital, (ii) monatlich mögliche, tragfähige Belastung, (iii) Vergleich mit der aktuellen Wohnsituation (in der Mietwohnung oder in einer bereits vorhandenen Eigentumswohnung), (iv) realistischer Ausblick auf die künftige Lebenssituation, (v) Flexibilität in den Tilgungsregelungen.
• Der Beurteilung des Zins- und Kapitaldienstes, einhergehend mit kapitaldienstorientierten Kennzahlen, kommt stets der Vorrang vor objekt- bzw. wertbezogenen Kennzahlen wie Loan-to Cost oder Loan to Value zu.
• Abgesehen von den „Notgroschen“ sollten alle Geldanlagen, deren Zins unter dem Kreditzins liegen, aufgelöst und als Eigenkapital eingesetzt werden.
• Stress-Szenarien ermöglichen es, den Cashflow dahingehend zu testen, inwieweit sich berufliche und familiäre Ereignisse auf die Einnahmen und Kostenveränderungen auf die monatlichen Ausgaben und damit auf den Zins- und Kapitaldienst auswirken.
• Vorteile aus einem im langfristigen Durchschnitt immer noch günstigen Zinssatz sollten über eine höhere Tilgung genutzt werden.
• Angesichts künftig höherer Finanzierungskosten sollten sich Kreditnehmer strategisch darauf einstellen, zuvor noch Geldreserven anzusparen, um den Verschuldungsgrad zu reduzieren.