MaRisk BTO 3: Besondere Geschäfte

Dr. Norbert Baumstark, Wirtschaftsprüfer/Steuerberater, Grundsatzabteilung, Genoverband e.V.

MaRisk AT 2.3 Tz. 5 führte das Immobiliengeschäft ein. Es stellt sich die Frage, ob auch Veränderungen an der Immobilie sowie bestimmte weitere Einzelmaßnahmen von BTO 3 erfasst sein sollen. Eine Klärung durch die Aufsicht insoweit ist noch nicht bekannt. Hier wird der Versuch einer ersten Einordnung vorgenommen.

Umbau der Immobilie

Dieser Fall ist analog zu den Änderungen risikorelevanter Sachverhalte im Bereich Kredit AT 2.3 Tz. 2 zu behandeln: Wenn die Bank durch eine Maßnahme, z. B. der Freigabe einer Sicherheit, das Risiko, über das sie ursprünglich einen Beschluss gefasst hat, maßgeblich ändern will, dann muss sie, bevor sie das Risiko ändert, erneut kompetenzgerecht über das geänderte Risiko, also inkl. Voten, entscheiden. Risikorelevant ist die Änderung dann, wenn die ursprüngliche Risikobeurteilung nach Änderung nicht mehr belastbar wäre. Wenn sich der Sachverhalt ändert, ohne dass die Bank dies beeinflussen kann, kann und muss sie nicht über das Risiko entscheiden, das wäre vielmehr ein Fall der Kreditweiterbearbeitung und nicht von BTO 1.2.1.

Entsprechendes gilt auch für BTO 3: Ändert das Institut das ursprünglich eingegangene Immobilienrisiko durch einen Umbau risikorelevant ab, dann ist es gerechtfertigt und erforderlich, erneut die wesentlichen Aspekte zu analysieren und zu beurteilen, die technische Machbarkeit zu prüfen und den Wert neu zu ermitteln etc., vgl. BTO 3.2.1. Ändert sich hingegen etwas an der Immobilie, ohne dass die Bank darauf Einfluss nehmen kann, ist dies ein Prozess der Weiterbearbeitung und Überwachung nach BTO 3.2.2. Anknüpfungspunkt ist also die Entscheidbarkeit bzw. die Entscheidung der Bank über das Risiko, das sie eingehen oder ändern will.

Gebäudeabbruch

Nichts anderes gilt für den Fall des Gebäudeabbruchs. Denn das Immobilienrisiko ändert sich auch hier. Es verringert sich nicht unbedingt in jedem Fall. Unbebaute Flächen bzw. Flächen nach Gebäudeabrissen implizieren eigene insoweit relevante Risiken.[1] Somit verlangt auch der Gebäudeabbruch einen Prozess nach BTO 3.2.1. Denn die Bank bleibt im Immobilienrisiko, kann jedoch nicht mehr die ursprünglichen Analysen und Wertfindungen so fortführen. Da diese Änderung von einer Entscheidung der Bank abhängt, greift BTO 3.2.1 und nicht erst BTO 3.2.2. Etwas befremdlich mag die Einbeziehungspflicht des Marktes in diesem Fall wirken. Aber auch diese Einbeziehung ergibt Sinn, wenn dieses Objekt Renditeobjekt und damit marktbezogen bleibt (zum Fall der Zweckänderung vgl. weiter unten).

Grundstücksveräußerung

Zwar basiert eine Veräußerung einer Immobilie auch auf einer Entscheidung der Bank, jedoch befreit sie sich insoweit vom Immobilienrisiko, sie geht keines ein und verändert auch kein vorhandenes Immobilienrisiko. Die Ertragsgenerierung durch Weiterveräußerung ist zwar explizit in AT 2.3 Tz. 5 genannt, jedoch sind nach dieser Textziffer nur folgende Fälle als Geschäft relevant: Erwerb, Errichtung und Bestand. Hingegen meinen Vermietung, Verpachtung und Weiterveräußerung nicht die betroffenen Immobiliengeschäfte, sondern die hierfür relevanten Absichten. Eine Vermietung oder Verpachtung sind keine Immobiliengeschäfte, welche die Prozesse nach BTO 3.2.1 einfordern würden, sondern Absichten als zusätzliche Bedingung, dass ein Immobiliengeschäft vorliegt. Weiterhin würden diese Vorgaben wie Szenarioanalysen, Prüfung technischer Marktbarkeit etc. nicht zur Veräußerung passen; solche Prozesse sind für den Käufer relevant. Auch die Einbindung der Immobilienmarktfolge wäre deplatziert. Insofern passt BTO 3 nicht gut auf diesen Fall. Davon unabhängig muss eine solche Entscheidung kompetenzgerecht im Institut vorgenommen werden, die Vorgaben zu BTO 3 greifen in diesem Fall jedoch nicht.

Grundstücksaufgabe

Ähnlich ist der Fall der Grundstücksaufgabe nach § 928 BGB. Ganz so risikolos, wie man auf den ersten Blick meinen möchte, ist die Grundstücksaufgabe nicht. Dennoch handelt es sich insoweit nicht um die renditebezogenen Risiken, die BTO 3 adressieren will, auch weil mit der Aufgabe keine Ertragsgenerierung verbunden ist. Zur dennoch erforderlichen kompetenzgerechten Entscheidung vgl. oben.

Zweckänderung

Wenn ein Bankgebäude oder Verwaltungsgebäude erstmals Renditeobjekt wird, dann ist dies wie eine Errichtung oder ein Erwerb eines Renditeobjekts zu behandeln. In der Risikoentscheidung entspricht das den Kategorien der erstmaligen Aufnahme eines Renditerisikos aus Immobilien, was BTO 3.2.1 anwendbar macht. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall: Wenn ein Renditeobjekt in ein Bank- bzw. Verwaltungsgebäude geändert wird, wird kein Risiko im Sinne von BTO 3 begründet, sondern aufgegeben. Damit ist im umgekehrten Fall BTO 3 nicht anzuwenden.

Rettungserwerbe

Werden im Rahmen eines Rettungserwerbs Immobilien erworben, gelten diese nach BTO 1.2.5. Tz. 8 als Immobiliengeschäfte und es sind, bei Überschreiten der Schwellen gemäß der Erläuterung in BTO 3, die Anforderungen des BTO 3.2.2 zu beachten. Dass nicht auf BTO 3.2.1 verwiesen wird, erklärt sich daraus, dass die MaRisk die Entscheidung über den Rettungserwerb nicht dem Immobilienbereich nach BTO 3, sondern dem Problemkreditbereich nach BTO 1.2.5, also dem Kreditgeschäft zuordnen.[2]

PRAXISTIPPS

• Diese Fallgruppen sollten in den Arbeitsanweisungen behandelt werden.
• Dabei ist auch zu regeln, inwieweit die Prozesse aus BTO 3 Anwendung finden.
• Künftige Mitteilungen der Aufsicht zur Einstufung dieser Fälle sowie vorhandene Literatur zu diesen Fällen sollten von den Instituten beobachtet werden.