Praxisprobleme in der Zwangsversteigerung durch unseriöse Geschäfte

Klaus Bales, Rechtsanwalt, anwaltlicher Vertreter und langjähriger Terminvertreter für Banken und sonstige Gläubiger[1]

Die Zahl der Zwangsversteigerungen stieg 2024 weiter an, mit 13.445 versteigerten Objekten und einem Verkehrswert von insgesamt 4,3 Mrd. €. Auch 2025 ist ein weiterer Anstieg zu erwarten. Doch neben wirtschaftlichen Faktoren sind es zunehmend sogenannte „Akkordstörer“ und „Terminverhinderer“, die das Verfahren torpedieren und verzögern.

Rechtliche Möglichkeiten des Schuldners

Schuldner haben verschiedene Möglichkeiten, eine Zwangsversteigerung hinauszuzögern oder zu verhindern. Dazu zählen insbesondere der Vollstreckungsschutzantrag nach § 30a ZVG und § 765a ZPO. Während § 30a ZVG eine realistische Aussicht auf Schuldenregulierung voraussetzt, wird § 765a ZPO häufig missbraucht. Besonders die behauptete Suizidgefahr des Schuldners oder Angehöriger wird regelmäßig als Argument genutzt, um eine Versteigerung in letzter Minute aufzuhalten.

Unseriöse Geschäftspraktiken

Sogenannte „Berater“ suggerieren Schuldnern, dass eine Versteigerung durch taktische Verzögerungen oder Scheinlösungen abgewendet werden könne. Dabei nutzen sie die Verzweiflung der Betroffenen aus und versprechen Lösungen, die sich letztlich als nachteilig erweisen. Methoden sind u. a.:

• Falsche Suiziddrohungen
• Manipulierte Mietverträge zur Entwertung der Immobilie
• Scheinverkäufe an Verwandte oder Bekannte
• Überredung zur Haus-Schenkung unter dem Vorwand eines Rückkaufrechts

Beistandszulassung in Versteigerungsverfahren

Ein weiteres Problem ist die Zulassung von nichtanwaltlichen Beratern als Beistände nach § 90 ZPO. Während dies in Einzelfällen zulässig sein kann, missbrauchen „Terminverhinderer“ diese Regelung, um durch wiederholte Anträge das Verfahren gezielt zu verzögern. Vollstreckungsgerichte sollten daher genau prüfen, ob eine Beistandszulassung wirklich sachdienlich ist oder nur dem Zweck der Verfahrensverzögerung dient.

Fazit

Um Zwangsversteigerungen effizient und rechtskonform durchzuführen, ist es entscheidend, unseriöse Akteure zu identifizieren und gegen deren Taktiken vorzugehen. Banken und Gläubiger sollten frühzeitig aktiv werden, indem sie Gerichten Informationen über bekannte „Terminverhinderer“ zur Verfügung stellen. So kann verhindert werden, dass wirtschaftliche Interessen durch missbräuchliche Verzögerungstaktiken untergraben werden.

PRAXISTIPPS

• Gläubiger sollten Einstellungs- und Vollstreckungsschutzanträge des Schuldners genau prüfen. Häufig basieren diese auf unbelegten oder missbräuchlichen Argumenten, wie einer behaupteten Suizidgefahr. Es empfiehlt sich, frühzeitig Gegendarstellungen und Nachweise einzureichen, um Verzögerungstaktiken zu entkräften.
• Wenn Schuldner durch nichtanwaltliche Berater vertreten werden, sollten Gläubiger darauf achten, ob diese bereits in anderen Verfahren als „Terminverhinderer“ aufgetreten sind. Erkenntnisse über deren Aktivitäten sollten dem Vollstreckungsgericht mitgeteilt werden, um eine Beistandszulassung und weitere Verfahrensverzögerungen zu vermeiden.