Situationen und Kriterien bei steckengebliebenen Bauträger-Vorhaben

Dr. Jörg Lauer, Rechtsanwalt, langjährige Geschäftsverantwortung im Immobilien-Finanzierungsgeschäft im Landesbankenbereich, Lehrbeauftragter an der Akademie der Hochschule Biberach, Hemsbach

Nach den Ausführungen in einem vorherigen Beitrag[1] zum rechtlichen Schutz der Immobilienkäufer beim Kauf vom Bauträgern und zu den Risiken, denen Immobilienkäufer beim Steckenbleiben des Projektes ausgesetzt sind, behandelt dieser Beitrag Entscheidungssituationen und -kriterien der Bauträger-Bank beim steckengebliebenen Vorhaben, die mit der Restfertigstellung und Restrukturierung der Finanzierung verbundenen Themen einschließlich der Regelungsgegenstände in der Zusammenarbeit mit dem Insolvenzverwalter sowie die Folgen aufgetretener Zahlungsprobleme beim Immobilienkäufer. Der Fokus dieses nun anschließenden Beitrages liegt somit auf der Situation sowohl der Bauträger-, als auch der Erwerber-Bank bei wirtschaftlichen Problemen ihrer jeweiligen Kunden.

II. Die Situation der Bank bei der notleidenden Bauträger-Finanzierung

Solange die Geschäftsbeziehung zwischen dem Kreditinstitut und dem Bauträger noch von Vertrauen getragen wird, ist das Interesse der Bank darauf gerichtet, die Liquidität für den Bau aufrecht zu erhalten, ein Steckenbleiben zu vermeiden und – abhängig vom Bautenstand – bereits flankierend Vermarktungsbemühungen, primär unterstützend für ihren Kunden, einzuleiten. Mit der Bezahlung der Bauhandwerker aus Mitteln der Bauzwischen- oder einer Nachfinanzierung vermeidet es gleichzeitig die Eintragung von Bauhandwerker-Sicherungshypotheken nach § 650 e BGB für fällige Vergütungen.

Fällt im Zuge der Baumaßnahme ein Subunternehmer oder Bauhandwerker aus, muss dieser ersetzt werden. Die mit den bisherigen Vertragspartnern vereinbarten und gestellten Sicherheiten, z. B. Bürgschaften, werden verwertet. Die Bauträger-Bank erlangt ein eigenständiges Zugriffsrecht, wenn sie sich vom Bauträger dessen Rechte aus den nachgeordneten Bauverträgen hat abtreten lassen. Entsprechendes gilt für projektbezogene Versicherungsverträge.

Betreibt das Kreditinstitut sodann die Fertigstellung in Eigenregie außerhalb eines Insolvenzverfahrens, kann es als Zessionar der Kaufpreisansprüche gegen die Erwerber auf diese Forderungen insgesamt zugreifen. Die darin enthaltenen Gewinnanteile des Bauträgers, also das anteilige von ihm als Risikopuffer eingesetzte Eigenkapital und seine einkalkulierte Gewinnmarge, können als Spielräume für Nachfinanzierungen genutzt werden.

1. Entscheidung bezüglich der Fortführung

a) Entscheidungssituation ohne gerichtliches Verfahren

Bleibt das Bauvorhaben stecken, muss sich die Bauträger-Bank bei der Abwicklung nach § 3 MaBV nach dem Inhalt des Freigabeversprechens zwischen zwei Alternativen entscheiden: [...]
Beitragsnummer: 22654