Wertüberprüfung von Gewerbeimmobilien im Marktzyklus

Dr. Karsten Schröter, Sachverständigenbüro Dr. Schröter, Hannover

Verstärkter Blick auf Wertüberprüfungen

Der Immobilienmarkt hat über Jahre hinweg eine positive Entwicklung genommen. Die Nachfrage überstieg das Angebot, das Zinsniveau war günstig, der bekannte Schweinezyklus schien ausgesetzt. 2022 veränderte sich die allgemeine Wirtschaftslage. Zinsanstieg, Anstieg der Inflationsrate, Anstieg der Insolvenzen, Auswirkungen von Corona, Erhöhung der Energiepreise bei gleichzeitiger Verschärfung der energetischen Anforderungen waren einige Gründe für die Veränderung der wirtschaftlichen Lage, auch bei Gewerbeimmobilien. Die Bundesbank wies in ihrem jährlichen Finanzstabilisierungsberichten 2022 und 2023 jedoch auf einen instabiler werdenden Immobilienmarkt hin:

„Auch bei Gewerbeimmobilienkrediten drohen bei einem Konjunkturabschwung höhere Wertberichtigungen“[1], denn der Gewerbeimmobilienmarkt reagiert stärker auf konjunkturelle Entwicklungen als der Wohnimmobilienmarkt. „...Immerhin beträgt der Anteil des Gewerbeimmobiliensektors 2019 am BIP etwa 15 %.“[2]

In ihrem Bericht weist die Bundesbank darauf hin, dass die Preise für Immobiliengefallen sind, jedoch nach wie vor Überbewertungen bestehen. Das Risiko von Preiskorrekturen bleibt erhöht. Dabei steigt das Risiko von Wertberichtigungen und Verlusten in den Kreditportfolios. Nach einer langen Phase rückläufiger Wertberichtigungen hat die Anzahl der notleidenden Kredite und damit der Wertberichtigungen zugenommen.[3] Aus diesem Kontext ergibt sich eine erhöhte Aufmerksamkeit zur Pflicht der Wertüberprüfung des Wertes der Sicherheit.

Aufsichtsrechtliche Anforderungen – Bekanntes und Neues

Im Rahmen der Kreditüberwachung sind regelmäßige und anlassbezogene Wertüberprüfungen ein bekanntes Instrument zur Vergewisserung über den Wert der Sicherheit. Dabei hat sich in der ablauforganisatorischen Praxis der Dreiklang von Überwachung, Überprüfung und ggf. notwendiger Neubewertung etabliert. Die Überwachung ist immer ein Monitoring der Veränderungen des Marktes, bezieht sich damit auf ein regionales oder Objektarten-spezifisches Marktverhalten. Daraus kann keine Wertveränderung der einzelnen Sicherheit abgeleitet werden. Dafür stehen die Wertüberprüfung und ggf. Neubewertung ein. Diese beiden Prozesse sind immer objektbezogen durchzuführen.

Regelmäßige Wertüberprüfung

Die regelmäßige Wertüberprüfung ist geregelt in:

• BTO 1.2.2 Tz. 3 nimmt diese Begriffe zur Sicherung der Werthaltigkeit der Kreditsicherheit nun auf: „Die Werthaltigkeit ... von Sicherheiten sind im Rahmen der Kreditweiterbearbeitung in Abhängigkeit von der Sicherheitenart zu überwachen, ggf. zu überprüfen sowie – je nach Ergebnis dieser Überprüfung – neu zu bewerten.“ Vor den MaRisk 8.0 war diese Abfolge bereits durch Umsetzung des Art. 208, Abs. 3 CRR in den Kreditinstituten eingeführt. Auf diesen Prozess wird zunächst verwiesen.[4] Bestandteil dieses Wertüberprüfungsprozesses ist die Anwendung des Marktschwankungskonzeptes, die sich auf Art. 208 Abs. 3 lit. b bezieht. Über das Marktschwankungskonzept der DK werden die Objektarten Büro, Handel, Lager- und Logistik und Stadthotel beobachtet. Ebenso ist BaFin-RS 89/08[5] zu beachten. In den MaRisk 8.0 wird bei den Erläuterungen zu BTO 1.2.2 Tz. 3 darauf Bezug genommen und ausdrücklich festgestellt, dass die Marktschwankungskonzepte lediglich eine erste Indikation der Marktgeschehnisse liefern können und eine Wertüberprüfung nicht ersetzen.

• Durch die Verweismethode in MaRisk 8.0 wird eine direkte Verbindung zur EBA/GL Kreditvergabe und -überwachung hergestellt und verbindlich: „Für die Überprüfung und Neubewertung von Sicherheiten sind die Anforderungen der EBA-Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung (EBA/GL/2020/06, Abschnitt 7.2.1 (Besicherung mit Immobilien)...zu beachten...“ (BTO 1.2.3 Tz. 3 MaRisk i. V. m. Tz. 221 bis 226 EBA/GL Kreditvergabe und -überwachung).

• Im Gegensatz zu den Anforderungen an eine Wertüberprüfung fordert § 26 Abs. 1 Satz 1 BelWertV, dass der Beleihungswert jährlich zu überwachen sei. Dieser Überwachungspflicht wird in der Regel durch die Umsetzung der Anforderungen aus Art. 208 Abs. 3 und BTO 1.2.2 Tz 3 genüge getan.

Die anlassbezogene Wertüberprüfung wird in allen Vorschriften gefordert, wenn starke Marktschwankungen auftreten.

PRAXISTIPPS – prozessuale Umsetzung

• Der Gesamtprozess der Wertüberprüfung muss von der Kreditbearbeitung (Marktfolge) über die Definition der Bewertungsanlässe ausgelöst werden – Prozessbeschreibung mit Kompetenzen – Empfehlung: Alle WÜ von gewerblichen Objekten werden durch die Bewertungseinheit erstellt.
• Der Prozess „Wertüberprüfung erfordert Neubewertung“ ist ohne Doppelbearbeitung zu organisieren.
• Das Bewertungsprodukt Wertüberprüfung soll als Muster vorliegen und einheitlich strukturiert sein.
• Das Bewertungsprodukt „Neubewertung“ ist ein Gutachten, soll als Muster vorliegen und erfordert in jedem Fall eine Besichtigung.
• Der Prozess „Marktschwankungskonzept“ ist zentral in der Marktfolge zu steuern – MSK durch Bewertungseinheit. Auswertung und Info des Vorstandes. Identifikation der Objekte, die Wertüberprüfung und ggf. Neubewertung durch die Marktfolge. Beauftragung für anlassbezogene WÜ an Bewertungseinheit, Kontrolle der Abarbeitung durch die Marktfolge. Info an Vorstand durch MF/Bewertungseinheit.
• Die Service Level für die Bearbeitung der WÜ sind zwischen Bewertungseinheit und Marktfolge zu vereinbaren.

 [1] Stabilitätslage im deutschen Finanzsystem, Deutsche Bundesbank, Finanzstabilitätsbericht 2022, S. 65.