RA Dr. Christian Steiner, LL.M., Burgwedel
Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr ist unwirksam, hat der Bundesgerichtshof aktuell entschieden (BGH, Urteil v. 20.4.2023, I ZR 113/22). Das gilt auch, wenn die Reservierung gegen Geld nicht im eigentlichen Maklervertrag, sondern später separat vereinbart wurde.
Hintergrund: Reservierung von Immobilie gegen Geld
Die Kläger beabsichtigten den Kauf eines von der Beklagten als Immobilienmaklerin nachgewiesenen Grundstücks mit Einfamilienhaus. Die Parteien schlossen einen Maklervertrag und im Nachgang dazu einen Reservierungsvertrag, mit dem sich die Beklagte verpflichtete, das Grundstück gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr i. H. v. 4.200 Euro (ein Prozent des Kaufpreises von 420.000 Euro) bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Kläger vorzuhalten. Dieser Vertrag wurde erst ein Jahr später geschlossen.
Aber dazu kam es nie, weil die Finanzierung scheiterte. Die Kläger nahmen vom Kauf Abstand und verlangten von der beklagten Immobilienmaklerin die Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Der Bundesgerichtshof hatte 2010 eine ähnliche Gebühr beanstandet, weil sie den Kunden unangemessen benachteilige. Anders als damals stand die Klausel jetzt aber nicht von vornherein im Maklervertrag.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass die Klausel Maklerkunden unangemessen benachteilige und die Immobilienmaklerin zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr verurteilt.
Die Vorinstanz, Landgericht Dresden, hatte das Geld der Immobilienmaklerin dagegen zugesprochen, weil die Reservierungsvereinbarung erst mehr als ein Jahr nach dem Maklervertrag geschlossen worden war.
Der Reservierungsvertrag unterliege der rechtlichen Inhaltskontrolle im Rahmen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, weil es sich dabei nach dem Inhalt der getroffenen Abreden nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung handele, so der Bundesgerichtshof.
Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam, stehe dem nicht entgegen. Der Bundesgerichtshof wies darauf hin, dass die Kaufinteressenten zwar ein gewisses Interesse an der Reservierung der Immobilie hätten. Eine solche Vereinbarung mit dem Immobilienmakler lasse aber das Recht des Grundstückeigentümers unberührt. Dieser könne sich trotzdem entscheiden, an jemand anderen – oder auch gar nicht mehr zu verkaufen.
Der Reservierungsvertrag benachteilige die Maklerkunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und sei daher unwirksam, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen sei und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen sei.
Außerdem komme der Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Immobilienmaklers gleich. Das widerspreche dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat. Durch die Gebühr entstehe außerdem ein gewisser Druck, die Immobilie auch zu erwerben. Der Immobilienmakler hingegen habe durch die Reservierung keine größeren Nachteile.
PRAXISTIPPS
- Makler sollten von einem Reservierungsvertrag, gleich wie er vereinbart wird, Abstand nehmen, außer es ist inhaltlich eine Rückzahlung in bestimmten Fällen vorgesehen, wie z. B., wenn der Kauf der Immobilie nicht durchgeführt werden kann.
- Wie der Bundesgerichtshof zeigt, ist auch ein zeitlicher Abstand kein geeignetes Umgehungsmittel.
- Auch eine individuelle Abrede ist selten rechtswirksam verhandelbar. Hier sei auf die hohen Hürden verwiesen, die der Bundesgerichtshof hier aufgestellt hat.
- Unentgeltliche Absprachen sind natürlich immer möglich.
- Ob und inwieweit hier Verjährungsaspekte bei ähnlich gelagerten Sachverhalten berücksichtigt werden müssen, wird sich voraussichtlich auch wieder erst durch Gerichte klären lassen.
Beitragsnummer: 22131