Übersehene Risiken bei bestehenbleibenden Grundschulden

Johannes Hartenstein, ehem. Landesbank Hessen-Thüringen

I. Einleitung

In der Kreditwirtschaft werden Teilungsversteigerungen üblicherweise meist vernachlässigt. Man ist der Meinung, dass man nichts tun muss, denn die Grundschuld bleibt ja als Sicherheit an der Immobilie bestehen, nur der Eigentümer ändert sich mit der Erteilung des Zuschlags. Hier handelt es sich um ein Missverständnis mit erheblichen Folgen für die Bearbeitung; darüber hinaus ergeben sich weitreichende Risiken. Denn meist wird übersehen, dass die bestehenbleibende Grundschuld neue und zusätzliche Funktionen bekommt, die mit den Interessen der Bank nicht vereinbar sind: Die Grundschuld wandelt sich in einen Preisbestandteil und wird zudem Drittsicherheit!

Das nachfolgende Rezept für die Behandlung bestehenbleibender Grundschulden dokumentiert die rechtlichen und finanziellen Risiken und Probleme. Es kann nur zur Abschreckung dienen, sollte in der Praxis nicht angewendet werden und gehört in den Giftschrank! Die Leser sollten danach ausreichend motiviert sein, um die gezeigte Lösung zur Vermeidung bestehenbleibender Grundschulden anzuwenden. Die Erfolgsaussichten sind gut und es bleibt zu hoffen, dass die Vorschläge sich etablieren werden, sodass man diesen Weg idealerweise nur einmal gehen muss.

II. Die Behandlung bestehen gebliebener Grundschulden durch das Kreditinstitut

Zuerst soll der Versuch einer rechtssicheren Behandlung bestehenbleibender Grundschulden unternommen werden. Der Ersteher hat nicht nur die Grundschuld als Preisbestandteil[1] übernommen, sondern unterliegt so gut wie immer einem den Marktbedingungen nicht angemessenen unwirtschaftlich hohen Zinsfuß von ca. 15 %, der aber ebenfalls den Preis für den Erwerb der Immobilie darstellt.[2] Von Wucher kann hier nicht gesprochen werden, da die Versteigerungsbedingungen von dem Versteigerungsgericht gemäß Gesetz festgelegt wurden.

1. Die rechtlich korrekte Zahlung durch den Ersteher

Wenn der Ersteher dies verständlicherweise unterbinden möchte, muss er die Grundschuld so bald wie möglich bezahlen bzw. ablösen; § 1142 BGB definiert dies als Befriedigungsrecht des Eigentümers. Im juristischen Sprachgebrauch wird dies gemeinhin auch als Ablösung bezeichnet und in diesem Sinne auch in diesem Aufsatz verwendet. Die richtige, lehrbuchmäßige Abwicklung einer bestehengebliebenen Grundschuld im Wege der Ablösung durch den Ersteher sieht dann folgendermaßen aus:

Zahlungen auf die Nominalhöhe der bestehengebliebenen Grundschuld müssen vom Gläubiger bei Fälligkeit auch bei niedrigerer Valuta angenommen werden.[3] Der Ersteher ist zu dieser Zahlung berechtigt, aber nicht verpflichtet.[4] Die Grundschuld geht infolge der auf sie vorgenommenen Zahlung kraft Gesetzes (§§ 1143 i. V. m. 1192 Abs. 1 BGB) in voller Höhe auf den Ersteher über. Dies geschieht als sogenannte „echte Grundschuld“ ohne Bindung an den Sicherungsvertrag.[5] Dies muss der Gläubiger durch Hergabe einer sog. „Löschungsfähigen Quittung“ bescheinigen. Damit kann der Ersteher die Unrichtigkeit des Grundbuchs beweisen und sich als Gläubiger der (Eigentümer-) Grundschuld ausweisen. Alternativ dazu kann auch eine Löschungsbewilligung erteilt werden, sofern der Ersteher dies wünscht.

Der Gläubiger verrechnet diese Zahlung dann mit der Forderung, welche nicht auf den Ersteher übergeht, sondern erlischt. Dieser ist aber durch den Übergang der Grundschuld auf ihn als Eigentümergrundschuld entsprechend entlastet worden. Der überschießende Teil des erhaltenen Geldbetrages muss in Erfüllung des Rückgewähranspruchs an die alte Eigentümergemeinschaft[6] gemeinsam ausbezahlt werden. Diese Vorgehensweise führt zu dem auch wirtschaftlich richtigen Ergebnis, dass die bestehengebliebene Grundschuld in voller Höhe als Preisbestandteil[7] realisiert werden kann. [...]
Beitragsnummer: 21905