NEUE BelWertV 2022

Dipl.-Ing. Andreas Ostermann FRICS, Immobiliengutachter CIS HypZert F/M, Leitung Immobilienbewertung in der NORD/LB

Die bisherige Beleihungswertermittlungsverordnung vom 01.08.2006, die bislang nur einmal am 16.09.2009 durch den Innenbesichtigungsverzicht im Einzelfall (§ 24 Abs. 3a BelWertV) geändert worden ist, wurde im Rahmen der „Pfandbriefrechtlichen Änderungsverordnung“ durch eine grundlegend überarbeitete Beleihungswertermittlungsverordnung abgelöst. Die BaFin hat am 04.10.2022 die neue BelWertV veröffentlicht, welche ohne Übergangsfrist bereits zum 08. Oktober in Kraft getreten ist.

Aufgrund der erforderlichen Änderungen in den IT-Systemen, der Anpassung interner Wertermittlungsanweisungen und der erforderlichen Auseinandersetzung mit den Neuerungen konnte übergangsweise eine Duldungsfrist bis längstens zum 31.12.2022 bei der Aufsicht erwirkt werden. Sollten die Pfandbriefbanken von dieser Duldung Gebrauch machen, ist die BelWertV insgesamt in der bis zum 07. Oktober geltenden Fassung anzuwenden und dies entsprechend intern zu dokumentieren. 

Von der BaFin sind als Ziele der Novellierung zum einen Klarstellungen aufgrund von Erfahrungen aus Deckungsprüfungen genannt worden und zum anderen Anpassungen an die Marktentwicklung, die durch die Anhebung der Kleindarlehensgrenze und die Dynamisierung der Mindestkapitalisierungszinssätze erreicht werden sollen.

Die umfassend überarbeitete BelWertV enthält u. a. folgende Änderungen:

• Zur Feststellung der Nachhaltigkeit bewertungsrelevanter Objektmerkmale bedarf es einer langfristigen Betrachtung der Marktgegebenheiten. Der Zeitraum ist zu benennen und seine Angemessenheit nachvollziehbar zu begründen.
• Steuerliche Gleichbehandlung im Sach- und Ertragswert im Rahmen des „Zwei-Säulen-Prinzips“.
• Umstand einer bestehenden Vermietung ist bei eigennutzungsfähigen Objekten grundsätzlich wertmindernd zu berücksichtigen.
• Aufhebung der „5-Objekte-Regel“ bei Nutzung des Vergleichswertverfahrens für Eigenheime inner- und außerhalb der Kleindarlehensgrenze nur im Zusammenhang mit computerunterstützter Immobilienbewertung.
• Aufnahme eines Passus zum Nachhaltigkeitsfaktor für Eigenheime; ausschließlich Nachhaltigkeitsfaktoren < 1 sind zulässig. 
• Ergänzung, dass Objektdaten (insb. Flächenmaße) ebenso wie Bewertungsparameter nachvollziehbar darzulegen und zu begründen sind.
• Erweiterung der Aufzählung regelmäßig wertrelevanter dinglich gesicherter Umstände um Mieterdienstbarkeiten und Sanierungsvermerke.
• Ausklammerung des Modernisierungs- bzw. Revitalisierungsrisikos aus dem 15%-igen Mindestansatz der Bewirtschaftungskosten.
• Mindestsätze für Verwaltungskosten im Bereich des Wohnungsbaus gem. der in Anlage 3 der ImmoWertV geregelten Modellansätze.
• Absenkung der maximal anzusetzenden Nutzungsdauer bei Warenhäusern und Einkaufszentren von 50 auf 40 Jahre.
• Die bisher fixen Mindestkapitalisierungszinssätze wurden dynamisiert. Dies geschieht durch Anknüpfung an die Entwicklung der Rendite 30-jähriger Bundesanleihen plus eines festen nutzungsartspezifischen Zuschlags für einige gewerbliche Nutzungsarten. Die BaFin teilt jährlich die sich neu ergebenden Mindestkapitalisierungszinssätze auf ihrer Internetseite mit. Diese betragen derzeit für Objekte mit wohnwirtschaftlicher Nutzung 5,1 % und für Objekte mit gewerblicher Nutzung 6,1 %. Die Mindestkapitalisierungszinssätze dürfen nun auch für erstklassige Wohnimmobilien um 0,5 Prozentpunkte unterschritten werden. Das galt bislang nur für erstklassige Gewerbeimmobilien.
• Neuregelung in § 13 Abs. 1 BelWertV, dass der um die Abbruchkosten verminderte Bodenwert vom Zeitpunkt der (theoretischen) Grundstücksfreilegung auf den Wertermittlungsstichtag zu diskontieren ist.
• Übertragung der Regelung aus § 13 Abs. 2 BelWertV, wonach bei einer Restnutzungsdauer von weniger als 30 Jahren die diskontierten Abbruchkosten der baulichen Anlage in Abzug zu bringen sind, auf Sachwertobjekte.
• Bei Objekten mit Gastronomie als Hauptnutzung, Kinos und vergleichbaren Freizeitobjekten ist der Rohertrag aus Umsätzen pro Sitzplatz abzuleiten. 
• Erhöhung der Kleindarlehensgrenze um 50 % auf 600.000 € Grundschuld bei wohnwirtschaftlich genutzten Objekten.
• Durch den neu gefassten § 19 Abs. 2 BelWertV wird für die Bewertung von Vergleichs- und Sachwertobjekten die Möglichkeit der Nutzung computerunterstützter datenbankbasierter Bewertungsmodelle geregelt.
• Im Kleindarlehensbereich ist eine Besichtigung per Videoübertragung möglich, wenn bei dem Objekt eine Restnutzungsdauer von mindestens 40 Jahren erwartet werden kann. Der Beleihungswert ist diesem Fall um mindestens fünf Prozent zu mindern.
• Forderung einer längstens jährlichen Überwachung der Beleihungswertermittlung mit statistischen Verfahren.    

Fazit

Die beschlossenen Erleichterungen im Kleindarlehensgeschäft sind positiv. Für Grundschulden einschließlich Vorlasten bis zu einer Höhe von 600.000 € können jetzt die Vereinfachungen bei der Wertermittlung nach § 24 BelWertV in Anspruch genommen werden.

Die novellierte BelWertV 2022 enthält allerdings darüber hinaus eine Vielzahl an Änderungen, die sich auf die Höhe der Beleihungswerte auswirken und den Dokumentations- bzw. prozessualen Aufwand in der Gutachtenerstellung erhöhen. 

PRAXISTIPPS

• Zukünftige Veränderungen der Mindestkapitalisierungszinssätze wird die BaFin auf ihrer Internetseite unter „Neue Dokumente“ unverzüglich nach dem 30.11 eines Jahres bekanntgeben, die dann zum 01. Januar des Folgejahres anzusetzen sind.
• Die zahlreichen sich aus der Neufassung der BelWertV ergebenden Änderungen sind in den internen Wertermittlungsanweisungen und den Softwareprodukten spätestens nach der Duldungsfrist bis zum Jahresende 2022 ab dem 01.01.2023 umzusetzen.