Aktuelle regulatorische Anforderungen an die Immobilienbewertung

Klaus Quendler, Team Lead Sicherheiten Management, Strategisches Risikomanagement, Steiermärkische Bank und Sparkassen AG

Seit 30.06.2021 gelten die Leitlinien für die Kreditvergabe und -überwachung der europäischen Bankenaufsichtsbehörde (EBA) für Behörden und Finanzinstitute. Die wesentlichen Ziele der Leitlinien sind die Verbesserung und Vereinheitlichung der Kreditvergabestandards sowie die Sicherstellung eines Governance-Rahmens, der umsichtige und robuste Vergabestandards sicherstellt. 

Die konkreten Ausgestaltungen dieser Regelungen werden in den Kapiteln 4–8 sowie im Anhang der Leitlinie näher erläutert. Die gegenständliche Besprechung beleuchtet die Bewertung von Immobilien und insbesondere die Stellung des Sachverständigen.

Anforderung an die Bewertung von (Immobilien-)Sicherheiten oder die korrekte Durchführung

Da Immobilien traditionell die bedeutendste Sicherheitenkategorie von Finanzinstituten darstellen, wird in der Leitlinie ein ganz besonderes Gewicht auf die korrekte und angemessene Bewertung von Immobilien gelegt.

Die Institute werden angehalten, interne Strategien (z. B. Richtlinien, Arbeitsanweisungen) sowie geeignete Verfahren zur Bewertung von (Immobilien-)Sicherheiten zu etablieren. Dabei sollen die anzuwendenden Wertermittlungsmethoden festgelegt werden, die von einem (internen oder externen) Sachverständigen verwendet werden dürfen. 

In Betracht kommen hierbei internationale, europäische und nationale Bewertungsstandards wie:

• International Valuation Standards
• RICS Valuation Standards (Red Book)
• European Valuation Standards (Blue Book)
• Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992
• ÖNORM B1802

Anforderungen an den Sachverständigen

Die Leitlinien fordern von den Instituten bei der Beauftragung von externen Sachverständigen, dass eine interne Liste mit zugelassenen externen Sachverständigen vorzuliegen hat. Hierbei dürfen sich die Institute nur jenen Sachverständigen bedienen, welche die erforderliche Fachkenntnis zur Bewertung der jeweiligen Immobilienkategorie aufweisen. Die Bewertungen sind kontinuierlich auf deren Qualität hin zu überprüfen und externe Sachverständige sind gegebenenfalls von der Zertifizierungsliste zu streichen, wenn den Qualitätsanforderungen nicht entsprochen wird.

Der Sachverständige hat eine unvoreingenommene, klare, transparente und objektive Bewertung vorzunehmen. Diese ist in einem Abschlussbericht samt den relevanten Informationen über den Bewertungsprozess zusammenzufassen.

Hinsichtlich der Qualifikation wird im Absatz 231 und in den Leitlinien für Banken für notleidende Kredite (7.2.4.) auf folgende Fähigkeiten abgestellt:

1. Fachliche Kompetenz und ein Ausbildungsstand, der auf nationaler Ebene für die Durchführung solcher Gutachten gefordert wird,
2. über entsprechende technische Fertigkeiten und Erfahrung verfügen, um eine solche Aufgabe auszuführen,
3. mit den Gesetzen, Verordnungen und Immobilienbewertungsstandards, die für den Sachverständigen und die Aufgabe maßgeblich sind, vertraut oder nachweislich in der Lage sein, diese einzuhalten,
4. über das erforderliche Wissen in Bezug auf den Bewertungsgegenstand, den Immobilienmarkt, auf dem dieser gehandelt würde, sowie den Zweck der Bewertung verfügen.

An die Sachverständigen wird ein besonders hoher Maßstab an die Unabhängigkeit angelegt. Dieser wird insbesondere in den Leitlinien für Banken zu notleidenden Krediten (hier insbesondere Abschnitt 7.2.2) ausführlich beschrieben.

Die Leitlinien für Banken für notleidende Kredite sehen unter 7.2.4. für die Unabhängigkeit folgende Punkte zwingend vor:

1. Der Sachverständige ist nicht in die Kreditbearbeitung, Kreditentscheidung und den Kreditvergabeprozess eingebunden,
2. der Sachverständige wird durch die Bonität des Schuldners weder gelenkt noch beeinflusst,
3. der Sachverständige hat weder gegenwärtig noch zukünftig einen tatsächlichen oder potenziellen Interessenkonflikt im Hinblick auf das Ergebnis der Bewertung,
4. der Sachverständige hat keinen Eigentumsanteil an der Immobilie,
5. der Sachverständige ist weder eine verbundene Person des Käufers noch eine verbundene Person des Verkäufers der Immobilie, 
6. der Sachverständige erstellt ein unparteiisches, klares, transparentes und objektives Wertgutachten,
7. das Honorar des Sachverständigen richtet sich nicht nach dem Bewertungsergebnis.

Die Einhaltung dieser Kriterien muss vom Kreditinstitut zu jeder Zeit gewährleistet sein.

PRAXISTIPPS

• Bestimmte Wertermittlungsmethode für bestimmte Immobilienkategorie (z. B. Ertragswertverfahren für Büroimmobilien) in den internen Strategiepapieren festlegen. 
• Erstellung eines internen Arbeitspapiers mit den akzeptierten externen Sachverständigen mit Einschränkung auf das jeweilige Fachgebiet, für welches die erforderliche Fachkenntnis vorliegt. Ein umfassendes Assessment zur Überprüfung der Fachkenntnis sollte jedenfalls vorgenommen werden.
• Schriftliche Vereinbarung mit dem externen Sachverständigen hinsichtlich der einzuhaltenden Richtlinien (u. a. Bewertungsmethoden, Bewertungsvorschriften, Unabhängigkeit, Rotation).