Dr. Bernd Peters, Rechtsanwalt in Hamburg
Der Betreiber von Erneuerbare-Energien-Anlagen ist i. d. R. nicht auch Eigentümer des Betriebsgrundstücks. Wichtig ist daher, dass der Betreiber auch noch nach Aufstellung der Anlagen deren Eigentümer ist und bleibt, d. h. die Anlagen dürfen nicht nach § 946 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen. Da Erbbaurechtslösungen in Deutschland eher selten sind (zu den Gründen Peters WM 2013, 2016, 2017 f.), geht es regelmäßig darum, die Rechtslage so zu gestalten, dass die Anlagen Scheinbestandteile i. S. v. § 95 BGB sind. Hinreichend ist insofern, wenn eine der Varianten des § 95 BGB erfüllt ist. Wenn beide vorliegen, hat man sozusagen „doppelt genäht“. Liegt die Scheinbestandteilseigenschaft vor, kann der Betreiber „seine“ Anlagen auch seiner finanzierenden Bank als Sicherheit übereignen.
Scheinbestandteil gem. § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB („vorübergehender Zweck“)?
Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 07.04.2017 (Az. V ZR 52/16 - WM 2017, 1081 ff.) zu Windenergieanlagen (WEA) die umstrittene Frage, ob es für die Scheinbestandteilseigenschaft in dieser Variante des § 95 BGB schädlich ist, wenn die Anlage möglicherweise für ihre gesamte (wirtschaftliche) Lebensdauer auf dem Grundstück verbleiben soll, überzeugend entschieden, und zwar ablehnend. Der Gegenauffassung, die einen etwaigen „Verbrauch“ der WEA auf dem (Fremd-)Grundstück über die vorgesehene Vertragslaufzeit in dieser Hinsicht als Ausschlusskriterium ansieht, hält der BGH den Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung des § 95 BGB, die sehr zweifelhafte Möglichkeit einer „Lebenserwartungsprognose“ für die Sache sowie die Unklarheit, unter welchen Voraussetzungen von einem Verbrauch während der Vertragslaufzeit auszugehen wäre, entgegen. Er verweist auf das sog. Repowering und den mittlerweile etablierten Zweitmarkt für WEAs. Letzteres belegt, dass die WEA gerade nicht durchgängig auf dem „Erstgrundstück“ verbleiben und sich ggfs. dort „verbrauchen“, wie die Gegenauffassung aber durchgängig annehmen will.
Einzuordnen ist diese BGH-Entscheidung in den Kontext des § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB mit seinen weiteren „Stolpersteinen“:
Ausgangspunkt der Überlegungen für die Beurteilung, ob eine Sache nur zu einem vorübergehenden Zweck mit einem Grundstück verbunden wird, ist in erster Linie der innere Willen des Verbindenden, der aber im Einklang mit dem nach außen in Erscheinung tretenden Sachverhalt sich befinden muss. Verbindet ein Mieter eine Sache mit dem Grundstück, so spricht regelmäßig eine Vermutung dafür, dass dies nur in seinem Interesse zu einem „vorübergehenden Zweck“ geschieht (vgl. z. B. BGH NJW 1996, 916 f.; BGH NJW 1987, 774; BGH WM 2020, 938 f.). Diese Vermutung könnte aber durch die tatsächlichen Umstände widerlegt werden, wie in den vom BGH entschiedenen Fallgruppen, in denen entweder der Vermieter nach Ablauf der Vertragszeit die von dem Mieter eingebrachte Sache (automatisch) übernimmt – sei es entgeltlich oder unentgeltlich (vgl. z. B. BGH ZIP 1999, 75; BGHZ 104, 298, 301) – oder der Vermieter die Wahl hat, ob er die Sache mit dem Vertragsende (entgeltlich oder unentgeltlich) übernimmt oder nicht (vgl. z. B. BGH NJW 1985, 789). In diesen Konstellationen sieht der BGH die Vermutung, die Verbindung erfolge ausschließlich im Interesse des Mieters, als widerlegt an, weil auch der Vermieter hieran ein Interesse hat (er übernimmt die Sache oder hat zumindest das Recht dazu).
Entscheidend für die Scheinbestandteilseigenschaft gem. § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB ist insoweit mithin, dass die Vermutung nicht in Richtung (auch) des Interesses des Vermieters an der Sache entkräftet wird. Deshalb ist darauf zu achten, dass der vor Verbindung der WEA mit dem Grundstück abzuschließende Nutzungsvertrag zum einen eine zeitliche (End-)Befristung und zum anderen einen Abbau durch den Betreiber nach Vertragsbeendigung beinhaltet (ohne „wenn“ und „aber“).
Um nicht Diskussionen darüber zu provozieren, was eine insoweit „endliche“ Befristung ist, sollte nicht nur von revolvierenden Vertragsverlängerungen/Verlängerungsoptionen bzw. „offenen“ Vertragslaufzeiten, sondern auch von überlangen Vertragslaufzeiten (wie z. B. 100 Jahre) abgesehen werden, zumal ein entsprechender Schutz vor einer vorzeitigen Beendigung nach 30 Jahren dann sowieso gem. §§ 544, 594b BGB nicht gegeben wäre.
Scheinbestandteil gem. § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB („in Ausübung eines Rechts“)? – Mobilie?
Weder das oben angesprochene noch andere aktuelle BGH-Urteile verschaffen Gewissheit über die Streitfragen zum einen bzgl. der 2. Variante des § 95 BGB, der Verbindung der Anlage in Ausübung eines Rechts mit dem Grundstück, und zum anderen, ob auch ohne Erfüllung der Scheinbestandteilseigenschaft die Anlage bereits per se eine Mobilie sein kann (dazu i. E. Peters WM 2019, 811, 817 f.).
Will man das Risiko einer sich der jeweils restriktiven Meinung anschließenden Rechtsprechung nicht eingehen, wäre bei der 2. Variante des § 95 BGB dafür zu sorgen, dass die beschränkte persönliche Dienstbarkeit für den Betreiber bereits im Grundbuch verlautbart worden ist, bevor mit den Arbeiten zur Er- und Aufstellung der Anlage begonnen wird (dazu und zur Variante des bereits beim Grundbuchamt gestellten nicht einseitig vom Grundstückseigentümer rücknehmbaren Eintragungsantrags, für den sämtliche Eintragungsvoraussetzungen erfüllt sind, sodass dieser Antrag vom Grundbuchamt nur noch „abzuarbeiten“ ist, siehe Peters WM 2019, 811, 817 f.).
Hinsichtlich der Frage, ob eine Freiflächensolaranlage per se eine Mobilie ist, hilft auch das recht neue BGH-Urteil vom 22.10.2021 (Az. V ZR 69/29 – WM 2021, 2426) nicht weiter, denn der BGH geht darin von der Scheinbestandteilseigenschaft aufgrund der Erfüllung der Vorgaben des § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB aus (unter Rz. 7) und legt sich zur Frage, ob die Freiflächensolaranlage ohne diese Gestaltung der Rechtslage i. S. v. § 95 BGB auch per se eine Mobilie sei, nicht fest (der BGH lehnt lediglich die „Gebäudeeigenschaft“ der Freiflächenanlage ab).
PRAXISTIPPS
Scheinbestandteilseigenschaft der Anlagen – erforderliche Regelungen im Nutzungsvertrag für die Variante „vorübergehender Zweck“ der Verbindung gem. § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB:
- „Fest“ vereinbarter Ablauftermin (keine „überlange“ Vertragslaufzeit).
- „Unbedingte“ Abbauverpflichtung des Betreibers nach Vertragsende (keine Möglichkeit des Verbleibs der Anlage auf dem Grundstück).
Beitragsnummer: 21731