Neuerungen im Bereich d. kreditwirtschaftlichen Wertermittlung 2021/22

Dipl.-Ing. Matthias Westhoff MRICS, Immobiliensachverständiger CIS HypZert (F), HIB Helaba Gesellschaft für Immobilienbewertung mbH, Frankfurt

I. Einleitung

Viele Ereignisse des vergangenen Jahres, wie die Flutkatastrophe an der Ahr oder die Einschränkungen durch die Corona-Krise, mit Lockdowns und leeren Innenstädten, hatten unmittelbare Auswirkung auf die Immobilienmärkte. Zwischenzeitlich beherrschten Themen wie die Wohnungsnot, der Mietpreisdeckel, die (geplante) Enteignung der Deutsche Wohnen in Berlin oder die schlagartige Beendigung einiger wichtiger KfW-Förderungen die Schlagzeilen der Republik. Themen rund um die Immobilie stehen daher auch aktuell im Fokus des allgemeinen Interesses.

Dabei ist das Marktgeschehen einer Reihe exogener Faktoren unterworfen, die sich nur schwierig vorhersagen oder modellieren lassen. Beispiele dafür sind Themen wie Nachhaltigkeit und Umwelt, Klimawandel, Einflüsse aus der Pandemie, Demographie, wirtschaftliche Entwicklungen, Geldpolitik und Zinsniveau. Viele dieser Einflüsse spielen in der Bewertung allerdings nur mittelbar eine Rolle oder sind rein technischer Natur, andere schlagen sich in der Regulatorik nieder. 

Daher sind aktuell zahlreiche neue Vorgaben, u. a. aus der MaRisk 2021, der EBA-Guideline zur Kreditvergabe/-überwachung oder der ImmoWertV 2021 zu berücksichtigen, die eine Anpassung der Bewertungsmaßstäbe und -prozesse erforderlich machen. Weitere wichtige neue Gesetzesinitiativen sind in Arbeit wie die Erste pfandbriefrechtliche Änderungsverordnung mit einer darin enthaltenen Änderung der Beleihungswertermittlungs-Verordnung oder die Anwendungshinweise zur ImmoWertV. Am Anfang soll aber noch einmal der Blick auf das bestimmende Thema der letzten Jahre – die Corona-Pandemie – gerichtet werden. 

II. Einflüsse der Pandemie – Status Quo

Seit mittlerweile mehr als zwei Jahren bestimmt die Pandemie den Alltag der Menschen und hat auch im Wirtschaftsleben deutliche Spuren hinterlassen. Entgegen den ersten Erwartungen kam es allerdings bisher zu keiner allgemeinen Immobilienkrise mit einem Preisverfall in Deutschland. Die Märkte haben sich hier, trotz einem zwischenzeitlichen (deutlichen) Transaktionsrückgang, als erstaunlich robust erwiesen. Ursächlich dafür dürften in erheblichem Maße die fiskalischen Rahmenbedingen mit einem historisch niedrigen Zinsniveau und der Mangel an Alternativen für Anlagen auf dem Investmentmarkt sein.

Allerdings sind die einzelnen Immobiliensegmente von der Krise unterschiedlich betroffen; Probleme durch die Pandemie wie Lockdowns, Kontakt- oder Zugangsbeschränkungen überlagern sich mit allgemeinen strukturellen Veränderungen oder beschleunigen Prozesse, die schon seit längerer Zeit stattfinden. Hierbei hat es Gewinner und Verlierer gegeben.   [...]
Beitragsnummer: 19460