Matthias Peil, M.A., Leiter Interne Revision, Kreissparkasse Gelnhausen
Hintergrund
Die Bilanzierung von Immobilien gewinnt vor dem Hintergrund sich ändernder Geschäftsmodelle sowie einschlägiger Rettungserwerbe im Rahmen der anhaltenden Covid-19-Krise eine immer größere Bedeutung im Jahresabschluss von Kreditinstituten.
Nachdem im Beitrag „Bilanzierung von Immobilien im handelsrechtl. JA der Kreditinstitute“ die Grundsätze zu Ansatz und Ausweis sowie Erstbewertung dargestellt wurden, wird im Folgenden die Folgewertung von Immobilien erläutert.
Folgebewertung
Bereits im Beitrag „Bilanzierung von Immobilien im handelsrechtl. JA der Kreditinstitute“ wurde erläutert, dass sich Änderungen der ursprünglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten durch nachträgliche Aufwendungen ergeben können.
Kosten für den Abriss eines technisch oder wirtschaftlich verbrauchten Gebäudes stellen nachträgliche Anschaffungskosten des Grundstücks dar.
Sofern der Teilabriss einzelner Geschosse zu einer wirtschaftlichen Verbesserung der Nutzungsmöglichkeit eines Gebäudes führt, können diese Kosten nachträgliche Herstellungskosten des Gebäudes darstellen, wenn sich ein enger räumlicher, zeitlicher und sachlicher Zusammenhang mit den Maßnahmen zur Verbesserung der Gebäudesubstanz ergibt (vgl. IDW RS IFA 2, Tz. 18).
Weitere nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten können sich beispielsweise durch variable Kaufpreisbestandteile ergeben.
Planmäßige Abschreibung
Gemäß § 253 Abs. 3 S. 1 HGB sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten von Gebäuden, sofern sie dem Anlagevermögen zugeordnet werden, um planmäßige Abschreibungen zu verringern.
Die Anschaffungskosten von Grundstücken hingegen unterliegen keinen planmäßigen Abschreibungen.
Einen Sonderfall bilden Immobilien, die zum Zugangszeitpunkt dem Umlaufvermögen zugeordnet wurden. Dafür kommen insbesondere Rettungserwerbe in Betracht. Diese unterliegen keinen planmäßigen Abschreibungen. Sie sind vielmehr gem. § 253 Abs. 4 HGB gemäß sogenanntem Niederstwertprinzip zu bewerten.
Zur Ermittlung der planmäßigen Abschreibungen sind zunächst drei Parameter zu ermitteln bzw. zu bestimmen: der Beginn der Abschreibungen, die voraussichtliche Nutzungsdauer und die Abschreibungsmethode.
Der Beginn der Abschreibungen ist derjenige Zeitpunkt, an dem das Gebäude betriebsbereit ist, d. h. der bestimmungsgemäßen Nutzung zugeführt werden kann. Auf die tatsächliche Nutzung kommt es dabei nicht an (vgl. Scharpf, Schaber: Handbuch Bankbilanz, Düsseldorf (2020), S. 969). Da die Zeitpunkte der Betriebsbereitschaft und der tatsächlichen Inbetriebnahme – beispielsweise aufgrund erst späterer Vermietung – in der Praxis auseinanderfallen können, ist auf eine aussagekräftige Dokumentation zur Bestimmung des richtigen Zeitpunkts zu achten.
Folgende Grundsätze zur Bestimmung der voraussichtlichen Nutzungsdauer bei Gebäuden definiert IDW IFA 2.
Wohngebäude werden regelmäßig nicht unter einer Laufzeit von 50 bis 80 Jahren abgeschrieben. Bei erworbenen gebrauchten Wohngebäuden ist auf die vorsichtig geschätzte Restnutzungsdauer abzustellen.
Gewerblich genutzte Gebäude haben in der Regel eine kürzere Nutzungsdauer als Wohngebäude. Die Nutzungsdauer bemisst sich nach der Art der Nutzung. Sofern beispielsweise bei gebraucht erworbenen Immobilien oder solchen, die schon länger im eigenen Bestand sind, Modernisierungen vorgenommen werden, kann dadurch eine Verlängerung der Nutzungsdauer und damit Verteilung der (Rest-)Buchwerte zuzüglich weiterer Herstellungskosten der Gebäude über einen längeren Zeitraum erfolgen. Dies gilt aber nur, sofern die durchgeführten Maßnahmen die Haltbarkeitsdauer der Bausubstanz in ihrer Gesamtheit betreffen. Die Renovierung einzelner Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus führt demnach nicht zwangsläufig zur Verlängerung der Restnutzungsdauer des gesamten Gebäudes.
Die Abschreibungsmethode ist nach § 253 Abs. 3 S. 1 und 2 HGB so zu wählen, dass der Wertverzehr sachgerecht abgebildet wird. Sehr häufig wird die lineare Abschreibung genutzt, der IDW IFA 2 zieht aber auch die degressive Abschreibung in Betracht.
In der Praxis wird sich der Bilanzierende auf Erfahrungen aus dem eigenen Portfolio stützen und zusätzlich Gutachten unabhängiger Immobilienbewerter beauftragen, die für Zwecke der Dokumentation für die Folgebewertung ohnehin einzuholen sind (siehe nächster Abschnitt „Außerplanmäßige Abschreibungen“).
Außerplanmäßige Abschreibung
Zur Bestimmung des geltenden Bewertungsmaßstabes ist zunächst zu unterscheiden, ob zum Zeitpunkt der Folgebewertung eine dauerhafte oder eine nicht dauerhafte Nutzungsabsicht besteht.
Dauerhafte Nutzungsabsicht
Im ersten Fall (Bilanzierung der Immobilie im Anlagevermögen) gelten die Grundsätze gem. § 253 Abs. 3 S. 3 HGB, wonach eine außerplanmäßige Abschreibung auf den niedrigeren beizulegenden Wert (nur) bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorzunehmen ist (gemildertes Niederstwertprinzip).
Bei dauerhafter Nutzungsabsicht sieht der IDW IFA 2 vor, dass der Bilanzierende für die Bemessung des beizulegenden Werts auf den sogenannten subjektiven Immobilienwert abstellt. Dieser berücksichtigt explizit die individuellen Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie im Unternehmen des Bilanzierenden – bezieht also sogenannte unechte und echte Synergieeffekte in die Betrachtung mit ein (vgl. IDW IFA 2, Tz. 6).
Diesem subjektiven Wertbegriff steht der intersubjektiv nachprüfbare Immobilienwert gegenüber. Dieser wird regelmäßig auf Basis eines (Immobilien-)Gutachtens zu ermitteln sein. Sofern eine ausreichende Qualifikation des Gutachters vorliegt und dieser seine Bewertung unabhängig vorgenommen hat, wird der Nachweis und die Dokumentation des intersubjektiv nachprüfbaren Wertes unproblematisch sein (vgl. dazu auch den Abschnitt „Praktische Umsetzung“).
Beim subjektiven Immobilienwert werden hingegen aufgrund der Möglichkeit des Einbezugs von Synergien höhere Anforderungen an den Nachweis zu stellen sein. Daher kann auch hier die Einholung eines Gutachtens für die Bestimmung einer Untergrenze zur Bewertung einer selbst genutzten Immobilie hilfreich sein. Der Nachweis von Synergien wird regelmäßig entbehrlich, sofern der Gutachtenwert den jeweiligen Restbuchwert mindestens abdeckt.
In der Praxis lassen sich demnach zwei Fälle bei im Anlagevermögen bilanzierten Immobilien unterscheiden:
- Zur Vermietung vorgesehene Immobilien: Wertansatz gem. IDW IFA 2 „Subjektiver Immobilienwert“. In der Regel nachgewiesen durch Immobiliengutachten. Bewertungsverfahren: Ertragswertverfahren.
- Zumindest teilweise selbst genutzte Immobilien: Wertansatz gem. IDW IFA 2 „Subjektiver Immobilienwert“. Bewertungsverfahren: Sachwert- und/oder Ertragswertverfahren zzgl. ermittelter Synergieeffekte, wobei zur Bestimmung des Sachwerts und/oder Ertragswerts regelmäßig (auch) ein Gutachten einzuholen sein wird.
Sofern der gemäß oben dargestellten Prinzipien ermittelte beizulegende Wert niedriger ist als ihr Buchwert, ist zu klären, ob diese Wertminderung auch dauerhaft ist.
Regelmäßig ist dies anzunehmen, wenn die Gründe für die Wertminderung nicht nur vorübergehend sind, d. h. über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren hinaus nicht mehr bestehen. Bei besonders langen Restnutzungsdauern von Gebäuden – der IDW IFA 2 nennt hier als Beispiel 40 Jahre – kann auch von einem längeren Zeitraum (bis zu zehn Jahre) ausgegangen werden (vgl. IDW IFA 2, Tz. 40).
Als Zwischenfazit lässt sich festhalten, dass bei Immobilen im Anlagevermögen außerplanmäßige Abschreibungen vorzunehmen sind, wenn
- der beizulegende Wert einer Immobilie (= subjektiver Immobilienwert) am Abschlussstichtag niedriger ist als ihr Buchwert und
- diese Wertminderung nicht nur vorübergehend (drei bis fünf Jahre; in Ausnahmefällen bis zu zehn Jahre) ist.
Keine dauerhafte Nutzungsabsicht
Für Grundstücke und Gebäude, für die keine dauerhafte Nutzungsabsicht gegeben ist, gilt das sogenannte strenge Niederstwertprinzip gem. § 253 Abs. 4 HGB.
Demnach sind bei Vermögensgegenständen des Umlaufvermögens Abschreibungen vorzunehmen, um diese mit einem niedrigeren (…) Börsen- oder Marktpreis am Abschlussstichtag anzusetzen. Sofern letzterer nicht verfügbar ist, ist auf den beizulegenden Wert abzustellen. Auf die voraussichtliche Dauerhaftigkeit kommt es in diesen Fällen nicht an.
Der IDW IFA 2 sieht für diese Fälle als Bewertungsmaßstab den intersubjektiv nachprüfbaren Immobilienwert (siehe oben) vor (vgl. IDW IFA 2, Tz. 44).
Bei zum Verkauf vorgesehenen Immobilien ist der beizulegende Wert aus Preisen am Absatzmarkt abzuleiten.
Bei zum Abriss vorgesehen Gebäuden geht der IDW IFA 2 davon aus, dass bei der Ermittlung des niedrigeren beizulegenden Werts als Ertragswert die Leerstandsentwicklung bis zum Abrisszeitpunkt sowie die verkürzte Restnutzungsdauer zu berücksichtigen sind.
Sofern ein Gebäude für die Vermietung und die eigenbetriebliche Nutzung unbrauchbar ist, hat es einen beizulegenden Wert von null und ist komplett abzuschreiben.
Wertaufholung
In allen oben genannten Fällen besteht ein Wertaufholungsgebot, sofern die Gründe für die vorgenommene außerplanmäßige Abschreibung nicht mehr bestehen (vgl. § 253 Abs. 5 HGB).
Es ist jedoch zu beachten, dass die vorzunehmende Zuschreibung auf die Gebäude maximal bis zur Höhe der fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten erfolgt.
Praktische Umsetzung
Auf Basis der oben beschriebenen Grundsätze sind in der Praxis unterschiedliche Dokumentationsanforderungen zu finden. Diese können je nach Einzelfall sehr unterschiedlich sein und sollten daher jedenfalls auch im Vorfeld mit dem jeweiligen Wirtschaftsprüfer abgestimmt werden.
Ein (externes) Gutachten bei einem unabhängigen Immobiliengutachter dürfte nicht grundsätzlich in jedem Jahr als Dokumentation für die Werthaltigkeit der bilanzierten Immobilien notwendig sein.
Durch Vergleich des Restbuchwerts mit dem letzten ermittelten Marktwert (Ertragswert oder Sachwert) können sich unterschiedlich hohe stille Reserven ergeben. In Abhängigkeit von der Höhe der jeweiligen stillen Reserven kann es unter Wesentlichkeits- und Risikoaspekten vertretbar sein, externe Gutachten nur in einem Zeitabstand von drei von bis zu fünf Jahren einzuholen.
In den Jahren, in welchen keine Gutachten eingeholt werden, ist zur Dokumentation jedoch ein Wertminderungstest durchzuführen und zu dokumentieren. Im Rahmen des Tests sind die wesentlichen auf die (Markt-)Bewertung Einfluss nehmenden Parameter auf ihre Entwicklung hin zu untersuchen. Dazu gehören beispielsweise die Entwicklung des Mikro- und Makroumfelds der jeweiligen Immobilie sowie der Bodenrichtwerte und der Mietpreise. Der vollständige Katalog an bewertungsrelevanten Parametern sollte im Vorfeld mit dem Wirtschaftsprüfer abgestimmt werden.
Sofern der Wertminderungstest Anzeichen auf mögliche Wertminderungen aufzeigt, ist ein vollständiges Gutachten einzuholen.
Darüber hinaus können ggf. Erleichterungen im Hinblick auf die notwendigen Gutachten bei vollständig oder zumindest im Wesentlichen selbst genutzten Immobilien in Anspruch genommen werden: Für diese Objekte kann die Durchführung eines Wertminderungstests grundsätzlich – also nicht nur in den Jahren zwischen dem Drei- bis Fünfjahresturnus – ausreichend sein. Sofern der Wertminderungstest Anzeichen auf eine negative Entwicklung der wertbestimmenden Parameter zeigt, ist (nur) in diesen Fällen ein Marktwertgutachten zur Bestimmung des beizulegenden Werts einzuholen.
Der Wirtschaftsprüfer muss an die Arbeit des sachverständigen (Immobilien-)Gutachters grundsätzlich hohe Anforderungen stellen. Er hat mithin zu beurteilen, ob er dessen Arbeit in der Jahresabschlussprüfung verwerten kann. Eine bloße Übernahme der Ergebnisse kommt indes nicht infrage. Die entsprechenden Grundsätze regelt IDW PS 300.
Daher ist bei der Auswahl des Gutachters Wert auf dessen ausreichende Qualifikation (durch entsprechende Zertifizierung, z. B. als Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke (CIS HypZert (F)) sowie dessen Unabhängigkeit zu achten. Auch hier empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit dem eigenen WP vor Beauftragung des Gutachters.
PRAXISTIPPS
- Immobilien im Anlagevermögen sind planmäßig abzuschreiben. Dazu sind Beginn der Abschreibungen, die wirtschaftliche Nutzungsdauer sowie eine sachgerechte Abschreibungsmethode zu bestimmen.
- Bei dauerhafter Nutzungsabsicht von Immobilien ist der subjektive Immobilienwert dem (Rest-)Buchwert gegenüberzustellen. Dieser kann insbesondere im Fall von selbst genutzten Immobilen auch Synergieeffekte beinhalten.
- Bei nicht dauerhafter Nutzungsabsicht ist auf den intersubjektiv nachprüfbaren Immobilienwert abzustellen.
- Stimmen Sie sich hinsichtlich der individuellen Dokumentation zum Nachweis der Werthaltigkeit Ihrer Immobilien rechtzeitig mit Ihrem Wirtschaftsprüfer ab.
- In den Fällen, in denen einzelne Immobilien hohe stille Reserven aufweisen oder selbst genutzt werden, kann ggf. auf ein jährliches Immobiliengutachten verzichtet werden. In diesen Fällen ist jedoch stattdessen ein Wertminderungstest durchzuführen und ausreichend zu dokumentieren.
Beitragsnummer: 18397