Roland Salomon, Stellvertretender Abteilungsleiter, Aufsicht über Dezentral Organisierte Kreditinstitute, Finanzmarktaufsicht (FMA)
Nach dem Ausbruch der Finanzkrise 2007/08 und dem darauffolgenden wirtschaftlichen Einbruch hat die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Österreich vor allem ab dem Jahr 2010 stark zugenommen. Einerseits stieg durch das Bevölkerungswachstum vor allem in den Ballungsräumen der Bedarf nach zusätzlichem Wohnraum, andererseits wurden Wohnimmobilien auch vermehrt zu Anlagezwecken erworben. Begünstigt durch das Niedrigzinsumfeld versprechen Immobilien im Vergleich zu anderen Asset-Klassen hohe Renditen bei stabiler Sicherheit. Auf der anderen Seite bieten die niedrigen Zinsen günstige Finanzierungen und lassen die Volumina für Wohnimmobilienkredite stetig ansteigen.
In diesem Zusammenhang kann eine Kombination aus nicht nachhaltigen Kreditvergabestandards und einer zu optimistischen Bewertung der Sicherheiten zu einer Gefahr für die Finanzmarktstabilität werden. Zu lockere Kreditvergabestandards können zu Kreditausfällen führen. Die Verwertung von zu hoch bewerteten Immobiliensicherheiten kann unter Umständen den ausstehenden Kreditbetrag nicht abdecken. Betrifft dies aufgrund des konjunkturellen Umfelds viele KreditnehmerInnen, sind für die Banken hohe Verluste die Folge. Sind von diesen Entwicklungen viele Banken betroffen, kann dies bei einer zu geringen Eigenkapitalausstattung der Kreditinstitute zu einer Gefahr für die Finanzmarktstabilität werden.
Welche Regulierungen wurden nun im Zuge dieser Entwicklungen bzw. als Reaktion darauf auf europäischer und nationaler Ebene gesetzt? Beispielhaft möchte ich hierzu kurz auf die EBA Loan Origination Guidelines sowie die nationalen makroprudenziellen Instrumente gem. § 23h BWG eingehen und die Einschätzung des österreichischen Finanzmarktstabilitätsgremiums erläutern.
EBA Loan Origination Guidelines
Auf europäischer Ebene wurden im Mai 2020 die EBA Leitlinien zur Kreditvergabe und Überwachung (EBA Loan Origination Guidelines) veröffentlicht. Diese Leitlinien mit Geltungsbeginn 30.06.2020 sollen einen wesentlichen Beitrag dazu leisten, die Kreditvergabestandards zu stärken und damit künftige Kreditausfälle zu minimieren. Dabei steht der Fokus aber nicht nur auf der privaten Wohnimmobilienfinanzierung, sondern erstreckt sich vielmehr auf das breite Kredituniversum, von der Unternehmensfinanzierung über Wohn- und Gewerbeimmobilienkrediten bis hin zu Konsumkrediten und speziellen Projektfinanzierungen.
Die Regelungen in den EBA Guidelines betreffen insbesondere die Themenbereiche Interne Governance für Kreditvergabe und -überwachung, Verfahren zur Kreditvergabe, Bepreisung, Sicherheitenbewertung und das Monitoring. FMA und OeNB ziehen die EBA Leitlinien im Rahmen ihrer jeweiligen Aufsichtstätigkeiten als Prüfmaßstab heran und erwarten eine entsprechende Umsetzung seitens der Kreditinstitute.
Nationale makroprudenzielle Instrumente
Auf nationaler Ebene stehen der FMA als makroprudenzieller Behörde seit 01.07.2018 Kreditnehmer-basierte Maßnahmen zur Begrenzung systemischer Risiken aus der Immobilienfinanzierung zur Verfügung. Gem. § 23h BWG ist die Voraussetzung zum Einsatz dieser Instrumente eine Feststellung des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG), dass es zu Veränderungen in der Ausprägung systemischer Risiken aus Fremdkapitalfinanzierungen von Immobilien mit möglichen negativen Auswirkungen auf den Finanzmarkt gekommen ist, und eine Empfehlung des FMSG zum Einsatz der Instrumente. Folgende makroprudenzielle Maßnahmen stehen zur Verfügung:
- Loan-to-Value-Quoten (LTV): Obergrenzen für den Quotienten aus der Summe der Kreditverbindlichkeiten eines Kreditnehmers aus Fremdkapitalfinanzierungen von Immobilien und der Summe der Marktwerte der für diese als Sicherheit dienenden Immobilien, abzüglich Vorlasten und zuzüglich sonstiger Sicherheiten (Beleihungsquote);
- Debt-to-Income-Quoten (DTI): Obergrenzen für den Quotienten aus der Summe sämtlicher aushaftender Kreditverbindlichkeiten eines Kreditnehmers und des Einkommens oder einer sonstigen geeigneten betrieblichen Kennzahl bei juristischen Personen in einem bestimmten Zeitraum (Schuldenquote);
- Debt-Service-to-Income-Quoten (DSTI): Obergrenzen für den Quotienten aus der Summe der Zins- und Tilgungsleistungen aus der Bedienung sämtlicher Kreditverbindlichkeiten des Kreditnehmers, die während eines bestimmten Zeitraums fällig werden, und des Einkommens bei natürlichen Personen oder des Cashflows oder einer sonstigen geeigneten betrieblichen Kennzahl bei juristischen Personen in diesem Zeitraum (Schuldendienstquote); bei endfälligen Finanzierungen ist dabei rechnerisch von einer laufenden Tilgung auszugehen, die auf die Laufzeit der Finanzierung gleichmäßig aufzuteilen ist;
- Vorgaben für die maximale Laufzeit von Fremdkapitalfinanzierungen von Immobilien (Laufzeitbeschränkung), wobei diese Laufzeitbeschränkung fünfzehn Jahre nicht unterschreiten darf;
- Vorgaben für die Zeiträume, innerhalb derer ein festzulegender Anteil des an den Kreditnehmer ausbezahlten Gesamtvolumens spätestens zurückgezahlt werden muss (Amortisationsanforderung).
Einschätzungen des Finanzmarktstabilitätsgremiums
Das FMSG hat erstmals im Juni 2016 auf die Entwicklungen der Immobilienkreditvergaben reagiert. In seiner 8. Sitzung am 01.06.2016 hat das FMSG einen Hinweis an den Bundesminister für Finanzen gerichtet, präventiv eine rechtliche Grundlage für makroprudenzielle Instrumente im Immobilienbereich zu schaffen. Dabei thematisiert das FMSG auch die steigenden Immobilienpreise und die Auswirkungen des Niedrigzinsumfelds. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass Kreditvergabestandards gelockert würden und die Immobilienkreditvergabe nicht mehr nachhaltig sein könnte. Die präventive Erweiterung des Instrumentenkastens, wie Begrenzungen der Beleihungsquote (LTV), der Verschuldungsquote (DTI) oder der Schuldendienstquote (DSTI) bei Neuvergabe von Krediten wird als notwendig angesehen, um bei einem mit systemischen Risiken behafteten Immobilienpreisboom handlungsfähig zu sein. Ein entsprechendes Gesetz hierzu wurde schließlich im Frühherbst 2017 vom Nationalrat beschlossen. Die Instrumente stehen seit Anfang Juli 2018 im § 22b BWG, nunmehr 23h BWG zur Verfügung (siehe unter 3. Rechtliches Rahmenwerk zur Adressierung der Immobilienrisiken bei Banken).
Im Herbst 2016 hat das FMSG erstmals kommuniziert, was unter nachhaltiger Immobilienkreditvergabe verstanden wird. Bei der Immobilienbewertung sollen die Beleihungsquoten (Loan-to-Value/LTV-Ratio) konservativ angesetzt werden, um auch im Fall eines Rückgangs der Immobilienpreise eine Unterbesicherung des Kredits zu vermeiden bzw. um sicherzustellen, dass kein Grund für eine Nachbestellung von Sicherheiten vorliegt. Die Verschuldungsquoten (Debt-to-Income/DTI-Ratio) und die Schuldendienstquoten (Debt-Service-to-Income/DSTI-Ratio) der Haushalte sind bei der Kreditvergabe sowie im Risikomanagement zu berücksichtigen. Dabei ist darauf zu achten, dass die Rückzahlungsfähigkeit der Haushalte auch unter Stressszenarien, beispielsweise bei einem temporären Rückgang des Haushaltseinkommens oder unerwarteten Zahlungsverpflichtungen, gewährleistet ist. Die Rückzahlungsfähigkeit der Haushalte muss zudem einem plausiblen Zinsschock und einem damit einhergehenden, sprunghaften Anstieg der Kreditraten standhalten können.
In der 17. Sitzung des FMSG vom 21.09.2018 wurden die Kriterien zur nachhaltigen Kreditvergabe zusätzlich quantifiziert. Als nachhaltig erachtet das FMSG ein angemessenes Mindestmaß an Eigenmitteln der Kreditnehmer, wobei Eigenmittelanteile unterhalb eines Richtwertes von 20 % als kritisch angesehen werden. Kreditlaufzeiten sollten nicht unverhältnismäßig lang ausfallen. Laufzeiten länger als 35 Jahre sollten die Ausnahme bleiben und die Einkommensentwicklung der Kreditnehmer ist über den Lebenszyklus zu berücksichtigen. Um eine adäquate Begrenzung des Schuldendienstes zu gewährleisten, erwartet sich das FMSG eine konservative Berechnung der Haushaltseinnahmen und -ausgaben im Zuge der Kreditvergabe. Dabei sollten lediglich Einkommen, die verifiziert, regelmäßig und nachhaltig sind, berücksichtigt werden. Als Richtwert für die DSTI-Quote wird nicht mehr als 30 % bis 40 % im Verhältnis zum Nettoeinkommen kommuniziert. Einzelne Indikatoren für sich betrachtet spiegeln jedoch gemäß FMSG das tatsächliche Kreditrisiko einer Immobilienfinanzierung nicht vollständig wider, weshalb die oben genannten Indikatoren und zusätzliche zur Verfügung stehende Informationen gesamthaft zu beurteilen sind.
Meldewesen zu Immobilienindikatoren
Seit 30.06. sind auf Basis von § 74 BWG i. V. m. der VERA-V Indikatoren zur privaten Wohnimmobilienfinanzierung halbjährlich an die OeNB zu melden. Anhand dieser Vollerhebung bei den österreichischen Kreditinstituten sowie Zweigstellen, die in Österreich tätig sind, wird nunmehr eine regelmäßige Einschätzung der Risiken aus der privaten Wohnimmobilienfinanzierung sowie ein entsprechendes Monitoring der relevanten Indikatoren und Kennzahlen möglich. Gemäß erster Analysen der OeNB zeigen die neuen Daten eine Fortsetzung der jüngsten Trends bei den wichtigsten Indikatoren, die auf ein zunehmendes Systemrisiko hindeuten. Hinsichtlich des Eigenfinanzierungsanteils ist festzustellen, dass derzeit mehr als die Hälfte des neu vergebenen Volumens unter jenem empfohlenen Wert des FMSG in Höhe von 20 % vergeben wird. Ein ähnliches Bild liefert daher auch der Indikator Beleihungsquote. Außerdem erfüllt ein Fünftel der neu vergebenen Kredite nicht die FMSG-Einschätzung zur Schuldendienstquote von maximal 40 %. Das FMSG hat daher die Banken nochmals zur Einhaltung dieser wesentlichen Leitlinie aufgefordert.
Das FMSG hat bisher die oben beschriebenen Kriterien als Guidance veröffentlicht, behält sich aber weitere strengere Schritte vor, sollte dies als erforderlich erachtet werden. Das FMSG wird daher gemeinsam mit der FMA und der OeNB die Entwicklungen am Wohnimmobilienmarkt weiterhin beobachten. Sollten systemische Risiken aus der Immobilienkreditvergabe entstehen, wird das FMSG der FMA Maßnahmen nach § 23h BWG empfehlen.
PRAXISTIPPS
- Berücksichtigen Sie die FMSG Guidance in Ihrer Kreditvergabepolitik.
- Beachten Sie die stetig steigenden Risiken aus der Wohnimmobilienfinanzierung und reagieren Sie darauf mit entsprechend konservativen Kreditvergabestandards.
- Setzen Sie die EBA Loan Origination Guidelines solide unter Berücksichtigung der jeweiligen Proportionalitätsgesichtspunkte um.
- Beachten Sie die Definitionen des neuen Meldewesens zur privaten Wohnimmobilienfinanzierung und sichern Sie dadurch eine stabile Datenqualität.
Beitragsnummer: 18323