Montag, 3. Mai 2021

Die zukünftige Immobilien-GbR

Sachstand und Ausblick auf die gesetzliche Neuregelung.

Dipl-Rpfl. (FH) Benjamin Heinemann, Leiter Geschäfts- und Gewerbekunden, Sparkasse Mittelmosel Eifel Mosel Hunsrück

 

Mit dem „Gesetz für ein modernisiertes Personengesellschaftsrecht“ (MoPeG) steht die größte Reform des Personengesellschaftsrechts seit über hundert Jahren bevor. Das erklärte Ziel der Neuregelung ist die rechtliche Anpassung des Personengesellschaftsrechts an das moderne Wirtschaftsleben. Insbesondere werden nun die bereits durch die Rechtsprechung des BGH im Jahr 2001 anerkannte Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) (BGH, Urteil vom 29.01.2001 – II ZR 331/00 = BGHZ 146, 341) und die im Jahr 2009 anerkannte Grundbuchfähigkeit der GbR (BGH, Urteil vom 04.12.2008 – V ZB 74/08 = BGHZ 179, 102) in der Gesetzgebung berücksichtigt.

 

Am 05.03.2012 hat der Bundesrat zum RegE MoPeG Stellung genommen und die Umsetzung bis zur nächsten Bundestagswahl im Herbst 2021 in Angriff genommen. In einer Übergangszeit bis Ende des Jahres 2022 haben alle bestehenden Unternehmen die Möglichkeit, sich auf die neue Rechtslage (ggf. durch Anpassung ihrer Gesellschaftsverträge) einzustellen. Das Gesetz soll am 01.01.2023 in Kraft treten.

 

Der Regierungsentwurf enthält folgende vier Kernpunkte:

 

  1. Die von der Rechtsprechung bereits anerkannte Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) wird in allen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) konsequent umgesetzt. Die GbR wird dabei nicht mehr primär als Gelegenheitsgesellschaft verstanden, sondern praxisnah am Leitbild eines auf Dauer angelegten Zusammenschlusses ausgerichtet.
  2. Um das Vertrauen ihrer Geschäftspartnerinnen und Geschäftspartner zu gewinnen, kann sich die GbR künftig in ein öffentliches und rechtssicheres Gesellschaftsregister eintragen lassen. Erforderlich ist die Eintragung aber nur, wenn die Gesellschaft ihrerseits ein registriertes Recht, wie etwa ein Grundstück, erwerben will. 
  3. Freiberufler können sich künftig auch als Personenhandelsgesellschaft, beispielsweise als GmbH & Co. KG zusammenschließen. Dies ermöglicht es, ihre Haftung auch für andere Verbindlichkeiten als aus Schäden wegen fehlerhafter Berufsausübung zu beschränken (z. B. Verbindlichkeiten aus Miet- oder Arbeitsverträgen). 
  4. Für Personenhandelsgesellschaften wird zudem ein im Gesetz festgeschriebenes Beschlussmängelrecht eingeführt. Fehlerhafte Gesellschafterbeschlüsse sind dann nicht mehr automatisch nichtig, sondern sind mit einer befristeten Klage anfechtbar.

 

Aufgrund der praktischen Relevanz hat sich der Gesetzgeber insbesondere dazu entschieden, das bisher im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eher stiefmütterlich behandelte Recht der GbR umfassend neu zu gestalten. Vorgesehen ist insbesondere, die bereits seit Anfang der 2000er höchstrichterlich uneingeschränkt anerkannte (Teil-)Rechtsfähigkeit der (Außen-)GbR zu normieren und die rechtsfähige GbR als Leitbild aller Personengesellschaften einem eigenen Regelungsregime zu unterwerfen. Eine Haftungsbeschränkung der rechtsfähigen GbR ist nicht vorgesehen, sodass die Gesellschafter für Verbindlichkeiten der Gesellschaft weiterhin vollumfänglich als Gesamtschuldner mit dem Privatvermögen haften.

 

Der Gesetzesentwurf sieht als neues Leitbild die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als eine auf gewisse Dauer angelegte, rechtsfähige Außengesellschaft an. Es ist daher ausdrücklich die Unterscheidung zwischen der nicht-rechtsfähigen Innengesellschaft und der rechtsfähigen Außengesellschaft vorgesehen. Hinzu soll die eingetragene Außengesellschaft bürgerlichen Rechts treten. Hierfür wird das neue öffentliche Gesellschaftsregister geschaffen, das elektronisch geführt wird. Dadurch soll die für eine Außenrechtsgesellschaft erforderliche Publizität auch für die GbR sichergestellt werden. Das Gesellschaftsregister orientiert sich dabei am Handelsregister, in das unter anderem die OHG und KG eingetragen werden. 

Zwar besteht für die GbR keine Verpflichtung, sich in das neue Gesellschaftsregister eintragen zu lassen. Allerdings kann sich ein mittelbarer Registrierungszwang aus den Umständen ergeben. Eine nicht eingetragene GbR könnte sich dazu entschließen, rechtliche Maßnahmen vorzunehmen, die eine Eintragung in einem Register (z. B. dem Grundbuch oder dem Handelsregister) erfordern. Um diese Maßnahmen vornehmen zu können, muss die GbR in dem neuen Gesellschaftsregister jedoch voreingetragen sein.

 

Die neue Immobilien-GbR

 

Das bereits angesprochene (mittelbare) Erfordernis der (Vor-)Eintragung einer GbR im neu geschaffenen Gesellschaftsregister hat in der Praxis vor allem Auswirkungen auf Immobiliengesellschaften, die häufig in der Rechtsform der GbR gegründet werden. Nach der Neuregelung des § 47 Abs. 2 GBO-RegE gilt künftig Folgendes: „Für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts soll ein Recht nur eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist.“

Bereits im Grundbuch eingetragene Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die eine Verfügung über ein Grundstücksrecht treffen wollen (welche im Grundbuch auszuweisen ist), müssen nunmehr die Eintragung in das Gesellschaftsregister nachholen, um dem Regelungsgehalt des § 47 Abs. 2 GBO-RegE zu entsprechen. Auch eine GbR, die ein besonders bedeutsames Rechtsgeschäft (z. B. den Erwerb oder die Veräußerung eines Grundstücks) vornehmen möchte, muss vor der Eintragung des Rechtsgeschäfts im Grundbuch, im Gesellschaftsregister eingetragen sein. Eine eingetragene GbR wird darüber hinaus zukünftig Angaben zu ihren wirtschaftlich Berechtigten einzuholen und an das Transparenzregister zu übermitteln haben. Diese erweiterte Publizität ist bei der Entscheidung der Eintragung einer GbR zu bedenken.

 

Ebenfalls zukünftig gesetzlich klargestellt wird, dass die rechtsfähige GbR Träger ihres Vermögens ist (§§ 713, 722 BGB-E). Die Zwangsvollstreckung findet daher aus einem Titel gegen die Gesellschaft nur in das Vermögen der Gesellschaft statt und nicht in das Vermögen der Gesellschafter.

Weiterhin wird zukünftig die Stimmkraft und Ergebnisbeteiligung nach Beteiligungsverhältnissen an der Gesellschaft eingeführt (§ 709 Abs. 3 BGB-E): Der Regierungsentwurf schafft die bisherige Gewinn- und Verlustverteilung nach Köpfen ab und führt die in der Praxis ohnehin gebräuchliche Regelung ein, dass die Stimmkraft und Ergebnisverteilung vorrangig nach den Beteiligungsverhältnissen zu bestimmen ist. 

 

Fazit und PRAXISTIPPS

 

  • Den Kern des Regierungsentwurfs bildet die Anpassung der Vorschriften über die GbR sowie der offenen Handelsgesellschaft (OHG) und der Kommanditgesellschaft (KG) an moderne Bedürfnisse. Der Regierungsentwurf ändert das gesetzliche Leitbild der GbR von einer Gelegenheitsgesellschaft zu einer auf gewisse Dauer angelegten rechtsfähigen Personengesellschaft mit eigenen Rechten und Pflichten. Dieser Leitbildwandel lässt die GbR näher an die Personenhandelsgesellschaften heranrücken. 

  • In der Praxis finanzierender Banken wird die Immobilien-GbR transparenter und besser bewertbar, da bisher durch Rechtsprechung geschlossene Regelungslücken dadurch per Gesetz geschlossen werden.

  • Künftig sind die wirtschaftlichen Berechtigten der eingetragenen GbR an das Transparenzregister zu übermitteln, was verstärkte geldwäscherechtliche Prüfungspflichten für die Banken bedeuten wird. 
  • Bereits bestehende Gesellschaften sollten die Auswirkungen genau beleuchten, um die Übergangszeit bis zum Inkrafttreten der Gesetzesänderung am 01.01.2023 für rechtliche Neu- und Umgestaltungen zu nutzen. Auch für die kontoführenden und finanzierenden Banken wird dies die Überprüfung und ggfls. Anpassung der bestehenden Konto-, Kredit- und Sicherheitenvertragsunterlagen erforderlich machen. 


Beitragsnummer: 18154

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