Dr. Roman Jordans, LL.M. (NZ), Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, CBH Rechtsanwälte, Köln

I. Einleitung

Der Ausbruch der Corona-Pandemie vor nun über einem Jahr in Deutschland hat zu gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und auch juristischen Auswirkungen unbekannten Ausmaßes geführt.

Aufgrund des so noch nicht dagewesenen Herunterfahrens des öffentlichen Lebens hat der Gesetzgeber zahlreiche Hilfsmaßnahmen beschlossen, aber auch teilweise massiv in bestehende Vertragsbeziehungen eingegriffen. 

Zuletzt wurde eine Vermutungswirkung geschaffen, die besagt, dass die Corona-Pandemie im Zweifel einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) begründet. Dies führt bspw. zu Mietminderungen zahlreicher vom (zweiten – seit November 2020) Lockdown betroffener (gewerblicher) Mieter. Dies wiederum führt zur Frage, welche Auswirkungen dies auf Immobilienfinanzierungen hat, die auf Mieteinnahmen aus dem Objekt zur Bedienung von Zins und Tilgung angewiesen sind. 

II. Gesetzliche Grundlagen

Wie grundsätzlich gilt auch hier, dass etwaige vertragliche Regelungen Vorrang haben.[1] Wo es aber keine oder keine detaillierte vertragliche Regelung gibt, stellt sich die Frage nach der gesetzlichen Basis für etwaige Vertragsanpassungen. Diese findet sich in § 313 BGB,[2] der seit der „Schuldrechtsreform“ von 2002 das vorher lediglich richterrechtlich anerkannte Institut des „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ regelt. 

Dabei ist anerkannt, dass die Regelung eingreift, wenn es sich um eine Geschäftsgrundlage handelt, also etwa die Vermietbarkeit/Nutzbarkeit einer Immobilie. Es muss dann eine nachträgliche Änderung dieser Geschäftsgrundlage eingetreten sein (sogenanntes reales Element), die so schwerwiegend ist, dass die Parteien in Kenntnis dieser Änderung den Vertrag nicht oder so nicht abgeschlossen hätten (sogenanntes hypothetisches Element) und die im Rahmen der Abwägung vorzunehmende Risikoverteilung darf das entstandene Risiko nicht einer Partei zuweisen (sogenanntes normatives Element).

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Beitragsnummer: 18147