Adalbert G. Pokorski, Gründer und Managing Director, Greenwater Capital GmbH
I. Wohnimmobilien-Investments als zusätzliches Standbein für Banken
Das schon seit Jahren vorherrschende Niedrigzinsniveau stellt nicht nur Anleger vor große Herausforderungen: Auch Banken generieren durch ihr angestammtes Kreditgeschäft kaum noch Erträge. Auf der Suche nach alternativen Ertragsquellen haben einige Banken Investitionen im Immobilienbereich für sich entdeckt. Durch die Baufinanzierungen bestehen bei vielen Kreditinstituten ja bereits Berührungspunkte mit dem Immobiliensektor. Ein günstiges Chancen-Risiko-Verhältnis trägt darüber hinaus zur Attraktivität von Immobilien als Investitionsobjekt bei. Besonders Wohnimmobilien haben sich in den vergangenen Jahren als wertbeständige und relativ sichere Anlage erwiesen.
Wenn es um die Realisierung von attraktiven langfristigen Renditen geht, gilt es, einige Stellschrauben richtig zu stellen. Dies fängt schon bei der Frage an, ob eine Bank die Immobilieninvestitionen inhouse durchführen oder externe Partner einbinden sollte. Im Zuge der Ausarbeitung einer Anlagestrategie müssen im Vorhinein weitere Punkte geklärt werden. Das sind z. B. die Herkunft der Mittel und die Art der Finanzierung, die Selektion der Immobilien (Neubau oder Bestand), die Wahl der Lage, die Haltedauer oder die Berücksichtigung von ESG-Kriterien. Durch eine sorgfältige Vorbereitung und durchdachte Umsetzung können Wohnimmobilieninvestitionen für Banken ein einträgliches und dauerhaftes zusätzliches Standbein schaffen. Die Schritte werden nachfolgend einzeln vorgestellt. Zudem wird auch auf die potenziellen Risiken eingegangen.
II. Die aktuelle Situation am deutschen Wohnimmobilien-Markt
1. Wohnimmobilienmarkt: Boom setzt sich fort
Das Niedrigzinsniveau hat in den vergangenen Jahren zu einem Boom am Wohnimmobilienmarkt geführt. Infolge einer stark wachsenden Nachfrage sind die Preise für Wohnimmobilienobjekte stetig nach oben geklettert. So haben sich Wohnimmobilien in Deutschland von 2010 bis 2014 durchschnittlich um 4,35 Prozent pro Jahr verteuert, in Metropolstädten teilweise noch mehr. Seit 2015 haben auch Wohnobjekte abseits der Metropolen kräftig an Wert gewonnen und an die Preisentwicklung der A-Städte angeknüpft. Dadurch haben sich Wohnimmobilien insgesamt im Zeitraum 2015 bis 2019 durchschnittlich um 7,75 Prozent pro Jahr verteuert[1]. Sogar mit dem Wirtschaftseinbruch im Zuge der Corona-Krise haben Wohnimmobilien preislich zugelegt: laut dem Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) um 6,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dabei war der Preisanstieg an den A-Standorten mit 3,5 Prozent weniger stark ausgeprägt[2].
Auch institutionelle Investoren tragen zur hohen Nachfrage bei. Dies zeigte sich auch 2020. Während die meisten Immobiliensegmente (also Gewerbeimmobilien wie Hotel- oder Büroimmobilien) einen Rückgang beim Volumen der angekauften Immobilien verzeichneten, war der Wohnimmobiliensektor von Wachstum geprägt. Laut Berechnungen von Savills Research wurde im Jahr 2020 am deutschen Wohninvestmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von 19,7 Mrd. Euro das zweithöchste Transaktionsvolumen aller Zeiten erreicht. Im Vergleich zu 2019 wurde im Wohnungsbereich wertmäßig zwölf Prozent mehr umgesetzt. Dies zeigt, dass diese Immobilien-Assetklasse für institutionelle Investoren in wirtschaftlich schwierigen Zeiten sogar an Bedeutung gewonnen hat.
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Für die Endnutzer der Wohnimmobilien hat die Wohnung oder das Haus ebenso an Bedeutung gewonnen: infolge der Corona-Pandemie ist der Wohnraum zum Lebensmittelpunkt geworden. Nach dem Ende der hohen Infektionswellen dürften neue Trends wie das Homeoffice oder die Ersetzung von Dienstreisen durch digitale Meetings zumindest teilweise beibehalten werden, sodass das Bedürfnis nach Wohnraum „mit Wohlfühlfaktor“ und viel Platz sowie die Zahlungsbereitschaft dafür steigen dürften.
Der schon seit Jahren anhaltende Trend einer zunehmenden Anzahl von Haushalten mit immer weniger Personen verleiht der Nachfrage nach mehr Wohnraum zusätzlich Auftrieb. So hat die Anzahl der Haushalte von 2010 bis 2018 um 2,67 Prozent zugenommen. Im Zeitraum 2000 bis 2019 liegt der Anstieg sogar bei 10,1 Prozent, wobei die Anzahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte überproportional gestiegen ist[3].
2. Begrenztes Angebot treibt Preisanstieg bei Wohnimmobilien
Die steigende Wertentwicklung von Wohnimmobilien wird darüber hinaus durch ein begrenztes Angebot unterstützt. Vor allem in den Ballungsgebieten ist dies der Fall. So hat nach Untersuchungen der Bundesbank von 2020 zwar die Bauaktivität in Deutschland in den vergangenen Jahren insbesondere an den Top 7-Städten Berlin, Düsseldorf, Köln, München, Stuttgart, Hamburg und Frankfurt am Main nach Jahren der Konsolidierung wieder zugenommen, was verdeutlicht, dass der Preisanstieg in den vergangenen zehn Jahren die Bauaktivität nachhaltig stimuliert hat[4]. Doch gleichzeitig scheint die Bauaktivität mit der gestiegenen Nachfrage nicht Schritt zu halten.
Gemäß einer Untersuchung der OECD gehört Deutschland zu den Immobilienmärkten, auf dem es eine geringe Reaktionsfähigkeit des Wohnangebots auf eine höhere Nachfrage gibt. Als Gründe nennt die OECD neben einer mangelnden Verfügbarkeit von geeignetem Bauland das Ausmaß der Marktregulierung[5]. Am Standort Berlin kann derzeit bereits beobachtet werden, dass durch harte Regulierungsmaßnahmen professionelle Investoren den Standort meiden.
Um das Angebot an Wohnraum auszuweiten, hat die Bundesregierung vielfältige Förderprogramme aufgelegt. Eine Folge: Die Anzahl der Baugenehmigungen nahm laut Statistischem Bundesamt im Zeitraum von Januar bis November 2020 um 3,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu. Dabei wurden 288.000 Wohnungen genehmigt, wovon 169 000 oder 59 % auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern entfallen. Bereits seit 2005 ist ein sinkender Anteil von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern zugunsten jener in Mehrfamilienhäusern zu beobachten[6].
III. Die Stellschrauben richtig stellen
1. Renditen sind schwieriger zu erzielen
Die hohen Ankaufspreise für Wohnimmobilien in den Ballungsgebieten wirken sich dabei negativ auf die Investmentrendite aus. Die dauerhaft anhaltende robuste Nachfrage nach Wohnungen von Nutzern trägt zwar dazu bei, dass es weniger Leerstand gibt und somit das Risiko gesenkt wird. Trotzdem bedarf es einer sorgfältigen Analyse, um mit den Wohnimmobilieninvestments eine langfristig auskömmliche Rendite zu erzielen.
Gerade kleinere und mittelgroße Banken können schon bei der Ankaufsprüfung mit ihren begrenzten Ressourcen an ihre Grenzen stoßen. Die Zusammenarbeit mit einem externen Partner mit Spezialisierung auf das Immobilienmanagement erspart den Aufbau einer eigenen Infrastruktur, aber erlaubt weiterhin die volle Kontrolle über das Immobilienportfolio. Neben der Beratung bei der Festlegung einer zukunftsgerichteten Strategie für Immobilieninvestments, begleitet der externe Partner alle Ankäufe und erledigt die nötigen Schritte wie die Ankaufsprüfung oder die technische und kaufmännische Bewirtschaftung nach Ankauf und liefert regelmäßig ein aufsichtsrechtlich verwertbares Objektreporting.
Das Investieren in Immobilien umfasst auch die aktive Bewirtschaftung der Objekte. Insbesondere im Fall von Wohnimmobilien sollte dabei der Mieter im Mittelpunkt stehen. Zudem ist der Wohnimmobilienmarkt zunehmend reguliert: so greift beispielsweise in einigen Kommunen mit angespannter Wohnungslage die Mietpreisbremse. Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien rückt zusätzlich immer mehr in den Fokus und wird ebenso immer stärker durch die Vorgaben der Politik bestimmt.
2. Standorte mit Renditepotenzial identifizieren
Ist eine Unternehmensstrategie für die Anlage in Wohnimmobilien aufgestellt, sollte entschieden werden, wo das/die Objekt(e) angekauft werden soll(en). Dabei sind zwei Kriterien neben der Lage ausschlaggebend: der Ankaufspreis und die Wertentwicklung der Immobilien vor Ort. So weisen die Top 7-Städte in Deutschland aufgrund ihrer herausragenden wirtschaftlichen Stellung auch für die nächsten Jahrzehnte ein hohes demographisches und ökonomisches Wachstumspotenzial auf. Gleichzeitig liegen hier die absoluten Immobilienpreise am höchsten. Natürlich muss hier auch nach den einzelnen Mikrolagen differenziert werden. So gibt es in jeder Großstadt Stadtviertel, die preislich noch zurückliegen, aber das Potenzial dazu haben, zukünftig ihre (Wohn)infrastruktur auszubauen, mehr Bewohner anzuziehen und im Wert zu steigen. Besonders urbane Quartiere innerhalb der jeweiligen Stadtteile mit einer gemischten wohnwirtschaftlichen Nutzung mit der Kombination von Wohnen und Handel haben sich als attraktive Standorte erwiesen.
Das Institut der Deutschen Wirtschaft hat ermittelt, dass die Total Returns (Bruttorendite bestehend aus der Mietrendite und der Wertsteigerung) von Wohnimmobilien im Umland der Top 7-Städte schon seit 2016 diejenigen von Wohnimmobilien in den Top7 übertroffen haben. Zwar haben die Total Returns der A-Städte und des Umlands sich im vergangenen Jahr wieder angeglichen, doch geht das Institut der Deutschen Wirtschaft hier nicht von einem Trend aus. Noch höher liegen die Renditen in Gegenden abseits der Ballungsgebiete, wobei hier die Unsicherheit über die weitere Wertentwicklung und künftige Vermietungen und Mietsteigerungen größer ist[7].
Abbildung: Total Return sinken seit 2016, Quelle: Institut der Deutschen Wirtschaft
3. Bestand oder Neubau
Angesichts des begrenzt verfügbaren Baulands erscheint es sinnvoller, bestehende Immobilien zu nutzen und durch Sanierungen aufzuwerten. Doch die Sanierung eines Objekts in einem schlechten technischen Zustand kann zu einem hohen Kostenfaktor werden. Es ist dabei nicht sicher, dass sich die Aufwertung einer Immobilie auch langfristig rechnet.
Der Neubau einer Immobilie ist ebenfalls mit hohen Kosten verbunden. Doch im Hinblick auf die langfristige Rendite kann sich eine Neubau-Immobilie lohnen: die Risiken von Leerstand und Mietausfall werden gesenkt. Bei der Projektentwicklung können die neuesten Baustandards und eine klimaneutrale Bauweise, die immer wichtiger wird, umgesetzt werden. Neubauobjekte versprechen damit höhere Mieteinnahmen und erzielen zudem bei einem möglichen Verkauf in der Regel höhere Preise. Entscheidend für die erfolgreiche Umsetzung eines Neubaus ist auch die Auswahl des Bauträgers. Hier zählen Kompetenz und hohe Zuverlässigkeit.
4. Nachhaltigkeit in mehreren Dimensionen
Ein Investment in Wohnimmobilien sollte nicht das Ziel einer kurzfristigen Profitmaximierung haben, sondern eine langfristige Strategie verfolgen, die stabile Erträge generiert. Oft werden ca. 70 bis 80 % der Rendite erst bei einem prognostizierten Verkauf generiert, also z. B. nach Ablauf einer angestrebten Halteperiode von z. B. zehn Jahren.
Eine nachhaltig orientierte Anlagestrategie bezieht sich nicht nur auf eine langfristige Haltedauer, sondern auch auf die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien. Dabei sollten neben ökologischen ebenso soziale und Unternehmensführung-bezogene Standards berücksichtigt werden. Die Nutzung von ressourcenschonenden Baumaterialen und die Entwicklung von energieeffizienten Wohngebäuden sind notwendige Schritte für die Umsetzung einer klimaneutralen Projektentwicklung. Bei Bestandsimmobilien gehört eine energetische Sanierung dazu. Die Einhaltung von Energiestandards für den Wohngebäudesektor gemäß KfW-Effizienzhaus bietet einen einheitlichen Rahmen und eröffnet die Förderung durch staatliche Mittel.
Nachhaltigkeit im Immobiliensektor beinhaltet auf der Ebene des Sozialen die Ausrichtung an den Bedürfnissen des Mieters. Mieter fühlen sich an ihrem Wohnort wohl, wenn ihre Ansprüche an die Gebäudeästhetik, Funktionalität, Sicherheit und Komfort erfüllt werden. Dabei sollten auch die besonderen Ansprüche von Mietern mit Behinderung oder körperlicher Beeinträchtigung nicht vergessen werden. Letztlich trägt auch eine hohe Servicebereitschaft zur Mieterzufriedenheit bei. Dies kann durch ständig verfügbare Ansprechpartner und die umgehende Behebung von technischen Mängeln gewährleistet werden. Eine hohe Mieterzufriedenheit drückt sich wiederum in geringen Leerständen und Fluktuationsraten aus, was zu einer hohen Planungssicherheit und stabilen Erträgen beiträgt.
5. Renditehebel Fremdfinanzierung
Eine weitere Stellschraube für eine erfolgreiche Umsetzung von Wohnimmobilieninvestments ist der Einsatz von Fremdkapital. Eine vereinfachte Beispielrechnung zeigt den Unterschied bei Einbindung von Fremdkapital in die Finanzierung: Erfolgt der Erwerb der Immobilie zum Faktor 25x der Jahreskaltmiete, verbleibt nach Abzug der Bewirtschaftungskosten von ca. 20 % der Jahreskaltmiete eine Rendite von rd. 2,8 Prozent bei vollständiger Eigenkapitalfinanzierung. Wird nun Fremdkapital eingebunden, sieht die Rechnung wie folgt aus. Bei 50 % Fremdkapital zu einem angenommenen Zinssatz von 0,7 Prozent steigt die Eigenkapitalrendite auf 4,5 Prozent. Dieser Wert liegt um 60 % über dem der reinen Eigenkapitalfinanzierung.
Um die Institutsbilanz nicht mit dem für die Bankenbranche eher untypischen Instrument der Fremdkapitalfinanzierung zu „belasten“, ist eine Trennung über die Gründung einer Tochtergesellschaft oder durch eine gesonderte Gesellschaft zu empfehlen.
6. Weitere Chancen und Risiken
Das tot geglaubte Gespenst der Inflation ist in den vergangenen Monaten wieder zurückgekehrt. Die Preise von Rohstoffen wie Öl oder Gold sind kräftig gestiegen, ebenso haben die Anleiherenditen etwas zugelegt. Auch wenn anziehende Inflationsraten als ein Signal für eine sich erholende Weltwirtschaft gedeutet werden können, droht eine schleichende Entwertung des Geldes. Immobilien können der möglichen Geldentwertung einen Riegel vorschieben – durch die jährliche Anpassung der Mieten, sogar unabhängig von der allgemeinen Preisentwicklung. Insbesondere Wohnimmobilien werden daher als guter Schutz gegen Inflation gesehen.
Neben den vielen Chancen sind natürlich auch noch Risiken zu nennen. So bieten Standortanalysen eine Einschätzung des Entwicklungspotenzials über mehrere Jahrzehnte. Je länger der geschätzte Zeitraum ausfällt, desto höher ist das Risiko einer Fehlprognose. Denn ob ein Standort auch in 30 Jahren noch von einer hohen wirtschaftlichen und demographischen Entwicklung profitieren wird, ist nichtgenau vorherzusehen. Auch hängt die Immobilienpreisentwicklung von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ab. Der bis heute andauernde Zyklus der Wohnimmobilienpreisverteuerung in Deutschland hat sich parallel zum Aufschwung nach der Finanzkrise von 2008 entwickelt. Noch kurz zuvor, in der Finanzkrise 2008, haben viele Immobilien – vor allem in den USA und Südeuropa – infolge der Hypothekenkrise stark an Wert verloren. In der Corona-Krise haben sich Wohnimmobilien jedoch bisher als resilient erwiesen.
PRAXISTIPPS
- Immobilieninvestments stellen für Banken ein sinnvolles Standbein dar, um Erträge zu generieren. Vor allem Wohnimmobilien weisen ein ausgezeichnetes Chancen-Risiko-Verhältnis auf.
- Dieses hängt jedoch auch maßgeblich von der Umsetzung der Immobilien-Strategie ab. Dabei sollten folgende Schritte berücksichtigt werden:
- Ein Kreditinstitut sollte klären, ob es das Immobilien-Asset-Management selbst ausführt oder einen externen Partner mit Spezialisierung auf das Immobiliengeschäft engagiert. Letzteres ist vor allem bei kleineren Kreditinstituten sinnvoll.
- Eine vorher definierte Anlagestrategie ist unerlässlich.
- Ankaufspreis, Lage und Wertentwicklung entscheiden über die Renditeentwicklung der Immobilien-Assets. Hier ist eine sorgfältige Analyse nötig.
- Auch der Zustand der Immobilie – Neubau oder Bestand – beeinflusst die Rendite.
- Eine Anlagestrategie für Wohnimmobilien sollte langfristig und nachhaltig ausgerichtet sein.
- Der Einsatz von Fremdkapital kann die Rendite vervielfachen. Eine Trennung von der Institutsbilanz ist sinnvoll.
- Wohnimmobilien bieten Inflationsschutz. Daneben gibt es auch Risiken wie eine nicht vorhersehbare stagnierende oder negative Wertentwicklung am Standort oder insgesamt eine schlechte gesamtwirtschaftliche Entwicklung.
[1] Deutsche Bundesbank, Monatsbericht, Oktober 2020, S. 68.
[2] vdp Immobilienpreisindex, Q4 2020.
[4] Deutsche Bundesbank, Monatsbericht, Oktober 2020, S. 68.
[5] Cavalleri, M., B. Cournède und E. Özsögüt (2019), How responsive are housing markets in the OECD? National level estimates, OECD Economics Department Working Papers, No. 1589.
[6] Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. N 015 vom 25.02.2021.
[7] Institut der Deutschen Wirtschaft, IW-Kurzbericht Nr. 120 vom 02.12.2020, „Höhere Immobilienrenditen im Umland“.