Dr. Jörg Lauer, Rechtsanwalt, langjährige Geschäftsverantwortung im Immobilienfinanzierungsgeschäft im Landesbankenbereich, Lehrbeauftragter an der Akademie der Hochschule Biberach, Hemsbach
I. Einleitung
„Mit Immobilien lässt sich nahezu jede gewünschte Risikokategorie abbilden“. Diese Aussage muss sich jeder potenzielle Immobilieninvestor vor Augen halten; denn die jeweilige Risikokategorie bestimmt sich nach höchst unterschiedlichen Kriterien der Immobilie selbst oder des Immobilien-Anlage-Produktes. Der Investor entscheidet, welche unternehmerischen oder finanziellen Risiken er bei direkten oder indirekten Investments strategisch eingehen möchte. Eine adäquate Rendite ist der Preis für dieses Risiko.
Ein Investor oder ein Kapitalanleger richtet seine Investitionsentscheidung an dem strategischen Ziel aus, einen möglichst hohen Gesamterfolg und damit eine möglichst hohe Rentabilität zu erreichen. Der Immobilien-Investor setzt Risikokapital ein und handelt gleichzeitig unternehmerisch gewinnorientiert; der Kapitalanleger hingegen tätigt eine Nominalanlage gegen eine Verzinsung, ggf. mit der Aussicht auf Kursgewinne, doch ohne Asset-bezogene unternehmerische Leistung[1].
II. Was bedeuten Rendite und Rentabilität?
1. Rendite
„Rendite“ (yield, return) wird verbreitet als Gradmesser für den finanziellen Erfolg einer Investition, ausgedrückt als Prozentsatz im Verhältnis zum eingesetzten Kapital[2], definiert. Damit aber werden die Begriffe „Rendite“ und „Rentabilität“ synonym verwendet. Der Blick auf die nachfolgenden Begriffe zeigt aber, dass „Rendite“ sich als Kennzahl vielfach nur auf das Verhältnis der Kosten einer Investition zu ihren Einnahmen oder Erträgen bezieht, mithin eine Kennzahl für die Attraktivität einer Investition[3] im Vergleich mit anderen liefert, wobei die Kapitalseite meist nicht einbezogen ist.
Es gibt nicht die eine Rendite. Vielmehr werden unterschiedliche Renditebegriffe verwendet, die nicht miteinander vergleichbar sind, da sie auf verschiedenen Prämissen und Einflussfaktoren beruhen[4]. Bei Renditeangaben ist daher stets zu hinterfragen, was unter der Rendite zu verstehen ist und wie sie sich jeweils errechnet. Zu unterscheiden sind:
- Anfangsrendite: Anfängliche vereinbarte Miete im Verhältnis zu den objektbezogenen Erwerbskosten (engl.: initial yield oder all risks yield); ihr liegen weder Auf-/Abzinsungen zugrunde noch Prognosen hinsichtlich künftiger Entwicklungen der Einnahmen-/Ausgabenströme,
- Brutto-Anfangsrendite: Verhältnis der vertraglich vereinbarten Miete zum Nettokaufpreis (ohne Erwerbsnebenkosten) (engl.: gross initial yield)[5];
- Netto-Anfangsrendite: Verhältnis der Nettokaltmiete abzüglich der liquiditätswirksamen Bewirtschaftungskosten, des Nettoeinkommens, also zu den Gesamtinvestitionskosten (also einschließlich Erwerbsnebenkosten) (engl.: net initial yield),
- Capitalization rate oder cap rate: Verhältnis der Nettokaltmiete zum Kaufpreis der Immobilie ohne Anschaffungsnebenkosten (also: Nettomiete dividiert durch Nettokaufpreis[6]),
- Spitzenrendite: Netto-Anfangsrendite für Immobilien in bester Lage mit bester Qualität (engl.: prime yield).
Den vorstehenden Renditebegriffen ist eine statische Berechnung gemeinsam[7]. Denn ihnen liegt eine Zeitpunktbetrachtung zugrunde; der Zeitraum der Restnutzungsdauer wird dabei nicht berücksichtigt.
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Beitragsnummer: 15011